규제 완화 속도 내는 서울…공사비 갈등에 정비사업 ‘올스톱’

토허제 해제 등 규제 완화에도 당장 효과는 의문

올해 입주 앞두고 ‘잡음’…공사비 갈등에 ‘몸살’

공사비 상승압박 지속…“비용 문제해결 급선무”

올해 ‘규제와의 전쟁’을 선포한 서울시가 부동산시장 규제 장벽을 허무는데 속도를 내고 있다.ⓒ뉴시스

서울시가 부동산시장 규제 장벽 완화를 통해 정비사업 사업성을 높이고 주택 공급을 앞당기겠단 복안이지만 쉽지는 않아 보인다. 건설 원가 상승과 자금 조달 여건 악화 등으로 재개발·재건축 현장 곳곳에서 공사비 관련 잡음이 새 나오고 있어서다.

19일 관련 업계에 따르면 서울시는 최근 강남구 삼성·청담·대치동, 송파구 잠실동 일대의 아파트 가운데 재건축 단지를 제외하고 토지거래허가구역을 즉시 해제하기로 했다.

규제로 묶인지 5년 만으로 올 들어 서울시는 토허제 해제 외에도 크고 작은 부동산 정책들을 손질하고 있다.

대표적으로 ▲상업·준주거지역 내 비주거시설 비율 폐지 및 완화 ▲정비사업 공공기여(기부채납) 비율 추가 완화 ▲통합심의 확대를 통한 정비사업 추진 기간 단축 ▲입체공원 도입을 통한 사업성 개선 등이 꼽힌다.

이는 부동산 시장 활성화를 위한 조치로 향후 규제 철폐 기조는 이어질 것이라는 전망이다. 서울시 관계자는 “건설·부동산시장 활성화를 통한 내수 경기 회복을 위해 서울시 규제 철폐가 지속적으로 이뤄질 것”이라고 설명했다.

정부도 주택 공급 확대 및 민생 경제 회복에 적극적인 만큼 서울시 규제 철폐안과 맞물리면 정비사업 추진에 시너지가 예상된다.

하지만 규제 완화에 따른 재개발·재건축 활성화 효과가 당장 나타나기는 어려운 상황으로 상당한 시간이 필요할 것이라는 진단이 나온다.

건설경기 침체와 탄핵 정국까지 맞물리며 시장 불확실성이 가중된 데다 고환율, 자잿값·인건비 급등으로 정비사업장 곳곳에서 공사비 갈등이 끊이지 않고 있어서다.

신반포4지구 재건축 단지인 ‘메이플자이’는 오는 6월 입주를 앞두고 공사비 분쟁으로 몸살을 앓고 있다. 시공사인 GS건설은 지난해 12월 4859억원 규모의 공사비 증액을 조합에 요청했으나 합의에 이르지 못했다.

이에 GS건설은 대외환경 변화 등에 따른 금융 비용 증가분 2571억원에 대한 공사대금 청구소송을 제기했다. 설계변경과 특화 등으로 추가된 공사비 2288억원에 대해선 한국부동산원 검증도 요청했다.

서울시가 코디네이터를 파견해 갈등 중재에 나섰으나 공사비 인상 폭을 놓고 조합과 시공사의 이견이 커 당장 4개월 앞으로 다가온 입주에 차질이 생길 수 있단 우려가 나온다.

다음 달 입주를 앞둔 장위4구역(장위자이레디언트) 재개발 조합과도 공사비 증액 문제로 협의를 진행 중이다. 지난해 9월 GS건설은 공사비 증액을 요구하며 공사 중지를 예고한 바 있다.

서울시의 중재에도 한 차례 협상이 결렬됐다가 조합이 최근 이사회에서 309억원의 공사비 증액안을 의결하면서 합의점을 찾아가는 모습이다.

이밖에 잠실 진주, 청담 삼익, 미아 3구역, 안암 2구역 등도 공사비 문제로 상당 기간 진통을 겪었다. 대조 1구역과 둔촌 주공 등은 갈등이 격화하면서 공사가 중단되는 사태까지 이어지기도 했다.

한국건설기술연구원에 따르면 지난해 12월 건설공사비지수는 130.18로 지난 2020년 대비 약 30%가량 치솟았다.

또 고환율, 정치적 불확실성 가중, 트럼프 2기 행정부 출범 등 정비사업 추진 여건도 녹록지 않은 실정이다. 여기에 6월부터 제로에너지건축물 인증, 층간소음 규제 강화, 전기차 화재대응 시설 의무화 등이 이뤄지면 앞으로 공사비는 더욱 불어날 가능성이 크다.

건설업계 한 관계자는 “비용이 늘어난 만큼 건설사는 돈을 더 받아야 하고 조합원은 그만큼 분담금 부담이 커지니 서로의 눈높이를 맞추기가 쉽지 않다”며 “정부도 서울시도 정비사업 활성화를 위한 규제 완화 방안을 마련하고 있지만 실질적으로 사업이 순탄하게 진행되려면 공사비 문제가 해결돼야 한다”고 설명했다.