한미 금리역전, ‘무리해 돈빌려 산 집’ 씨마른 경매시장으로?

“연체율 상승으로 1년후 경매물건 증가 체감 될 것”

금리인상 직후 유찰로 인해 낙찰률 10% 상승 예상

법원 경매법정 앞 복도에서 물건을 확인하는 사람들. ⓒ연합뉴스

한국과 미국 금리가 역전되면서 한국은행도 금리인상 고민에 빠졌다. 국내 금리가 인상 될 경우 무리해 빚을 져 장만한 집들 중 상당수가 경매시장에 풀릴 전망이다. 이는 그만큼 대출로 부동산에 투자한 수요가 곤경에 처할 가능성이 높고, 기존 시장의 거래절벽이 심각한 수준이라는 것의 방증이기도 하다.

지금 당장 대량의 물건이 쏟아지는 건 아니지만, 조금씩 늘어나다 한은이 금리인상을 고려 중인 오는 6월로부터 약 1년 후엔 본격적으로 물건이 풀릴 것이라는 게 전문가들의 시각이다.

미국 연방준비제도가 기준금리를 기존 1.25~1.50%에서 1.50~1.75%로 0.25%포인트 인상하기로 결정했다. 이번 금리인상은 3개월 만에 단행된 것으로, 한국과 미국 금리가 역전된 건 10년 7개월 만이다.

미 연준이 올해 3~4차례 금리인상 가능성을 내비치자, 한은도 오는 6월 이후 금리인상을 단행할 수 있다는 전망이 나오고 있다.

기준금리가 인상되면 대출금리도 함께 올라 이자부담이 커지기 마련이다. 특히 입주폭탄 등에 따른 역전세난이 예고된 상황에서 금리인상까지 맞물리게 되면, 그동안 이어져온 초저금리에 무리하게 돈을 빌려 부동산에 투자한 사람들은 직격탄을 맞게 된다.

이렇게 될 경우 최근 심각한 물건 부족 현상을 겪고 있는 경매시장에 물건이 풀릴 가능성이 높아진다.

법원경매전문업체 지지옥션에 따르면 지난달 법원경매에 나온 서울 아파트 물건은 총 64건이다. 139건이 나온 작년 같은 기간의 반토막에도 못 미칠뿐더러, 관련 통계가 작성된 2001년 1월 이후로 최저 수준이다.

경매시장의 매물부족 현상의 원인은 장기간 이어져온 저금리 기조에 있다. 일반적으로 경매에 입찰된 물건의 60~70%가 금융권 연체로 인한 것들인데, 금리가 낮은만큼 연체율도 낮아 경매에 나오는 물건이 줄어들 수밖에 없기 때문이다.

금리가 인상된 후 경매시장에 물건이 본격적으로 풀리는 데는 약 1년 정도가 걸릴 것으로 보인다.

일반적으로 금리인상에 따른 연체율 상승 이후 대략 2~3개월이 지나야 60% 가량의 채권들이 경매로 넘어간다. 또 법원에서 경매 개시 결정 후 입찰되기까지의 기간은 평균 7개월15일이 걸린다. 때문에 금리인상 후 경매시장에 물건이 나오는 데까지 1년여 시간이 걸린다는 계산이 나오는 것이다.

한편 금리인상 직후엔 낙찰률(입찰에 부쳐진 물건 중 낙찰이 결정된 물건 수의 비율)이 현재보다 상승할 가능성은 있다. 금리가 인상되면 부동산 수익률이 떨어지다 보니, 낙찰이 안 돼 다음 달 경매로 넘어가는 즉 유찰된 물건들이 쌓인다는 게 그 이유다. 예상되는 낙찰률 상승폭은 10% 안팎이다.

이창동 지지옥션 연구원은 “만약 오는 6월 이후 금리인상이 된다면 내년 상반기 중에는 물건 증가가 체감될 것”이라며 “금리인상 후에는 대출도 어려워지기 때문에 경매를 생각하고 있다면 지금부터 자금 마련 계획을 짜야할 것”이라고 말했다.

이어 그는 “현재 금리인상 가능성뿐만 아니라 역전세난, 거래량 감소 등 많은 악재들이 시장에 널려있는데 이는 곧 경매 물건 상승의 주요인이다”라며 “경매시장에 물건이 늘어난다는 말은 부동산 시장 침체가 악화되고 혼란이 가중 된다는 것을 의미한다”고 덧붙였다.