숨죽인 재건축 시장…더 하락할까

가격 2억원 빠진 곳도…“추가 가격조정 불가피”

송파 잠실동 주공5단지는 매수수요 감소로 전용면적에 따라 500만원에서 1500만원씩 한 주 사이 떨어지고 있다. 송파 잠실주공5단지 모습.ⓒ연합뉴스

지난 3월 재건축 안전진단 강화와 DSR(총체적상환능력비율) 시행에 이어 4월 다주택자 양도소득세 중과가 본격 시행됐다. 지난달에는 재건축 부담금 예정액 통지 등 정부의 잇단 규제가 이어지면서 재건축 시장은 매우 숨죽인 모습이다.

10일 부동산114에 따르면 지난주 재건축 아파트값은 -0.05% 하락하며 매수자와 매도자 모두 짙은 관망세를 보이는 가운데 거래가 되지 않자 개포와 잠실 위주로 가격이 하향 조정되는 분위기다.

이미 재건축 안전진단 조치가 강화된 데다 투기과열지구 내 조합원지위 양도금지, 초과이익환수제가 시행되고 있다.

무엇보다 이제 재건축의 첫 관문인 안전진단 자체를 통과하기 쉽지 않아지면서 초기단계 재건축은 불확실성이 커질 수밖에 없는 상황이다. 정부가 아파트가 낡았어도 무너질 위험이 없으면 재건축을 하지 말라는 강경 메시지를 보냈기 때문이다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “정부의 재건축에 대한 족쇄 채우기가 본격화됐다”면서 “정부는 재건축 시장이 과열되면 여차하면 분양가상한제까지 시행할 수 있도록 제도적 기반을 갖춘 상태”라고 말했다.

그는 “재건축보다는 도심 재개발과 뉴타운으로 수요자들이 이동할 가능성이 있다”며 “규제의 집중포화를 맞고 있는 재건축 아파트는 추가적으로 가격 조정이 불가피할 것으로 보인다”고 전망했다.

실제로 초기 재건축 단지를 중심으로는 올 초보다 적게는 5000만원, 많게는 2억원까지 하락한 상황이다. 송파 잠실동 주공5단지는 매수수요 감소로 전용면적에 따라 500만원에서 1500만원씩 한 주 사이 떨어지고 있다.

특히 6·13지방선거를 앞둔 상황에서 서울시장 후보 사이에서도 재건축 규제에 대한 이견 차가 커 시장 당선에 따른 재건축 시장의 향배가 갈릴 것으로 보인다.

현재 박원순 민주당 서울시장 후보는 정부의 재건축 규제에 적극 찬성하는 반면, 김문수 자유한국당 서울시장 후보는 제도 철폐를 주장하고 있다. 안철수 바른미래당 서울시장 후보는 재건축 초과이익환수제에는 찬성하지만 제도 조정은 필요하다는 입장을 보이고 있다.

김민영 부동산114 선임연구원은 “지방선거 각 후보들이 부동산 개발계획을 담은 다양한 공약들을 제시한 가운데 어떤 후보가 당선 되느냐에 따라 주택시장 분위기가 갈릴 것”이라면서도 “다만 최근 주택 시장이 비교적 위축돼 있고 공약들이 실현되기까지는 시간이 걸리는 만큼 선거 결과에 따른 단기적인 주택시장 영향은 미미하지 않을까 싶다”고 내다봤다.