[부동산 언택트 긴급진단②] 문 정부 규제 나비효과-경제불황 불씨냐, 안정이냐

“강남 고가주택 규제 겨냥, 오히려 시장 양극화 부추겨”

“한국형 뉴딜정책만으론 가시적 성과 얻을수 없어”

“부동산 침체로 내수시장 붕괴 가능성 높아”

부동산 전문가 10인.(가나다순)ⓒ데일리안

▲ 규제가 강남 고가 주택을 겨냥하고 있다. 과연 이로 인해 집값 잡을수 있다고 보는가?

▷권대중 교수 : 규제를 강화해서는 부동산 시장을 안정화시키기 어렵다. 결국 강남 집값 또한 잡을수 없다. 정부가 공급을 늘리는 공급 정책과 수요를 분산시키는 정책을 병행해야 한다고 본다. 그 이후에도 집값이 잡히지 않을 경우에는 세금으로 규제하는 것이 순서가 맞다. 현 상황에서 강남 지역과 유사한 지역은 다시 만들 수 없다. 강남은 고급 주택가 지역으로 인정하고 가야한다.

▷김인만 소장 : 지난 2017년 8.2대책부터 강남 고가주택 규제하고 있지만 쉽게 잡히지 않고 있다. 고가주택을 원하는 수요는 분명 존재하고, 고가주택이 사실 부동산시장을 교란시키는 주범은 아니라고 본다. 오히려 저가아파트를 여러채 많이 보유한 다주택자들과 법인 등록해서 다수 투자하는 투자자들이 주범일수도 있다. 강남 고가규제는 소수 부자들을 타깃으로 책임을 전가하면서 증세를 하기 위한 프레임 가능성이 높고, 실제 주택시장 안정에는 큰 도움이 되지는 않다. 최근 7년간 상승했고 규제도 많이 누적되었으며 경제불확실성도 높아 서서히 안정될 가능성은 높다.

▷두성규 박사 : 오히려 부동산 시장에서 양극화를 부추기고, 고가주택으로의 시중 유동자금의 집중을 초래할 가능성이 크다고 본다. 소위 고가주택이라는 개념 및 기준도 정부가 부동산시장의 흐름을 도외시한 채 일방적으로 설정한 것이라서 부동산시장 내의 다수의 주택보유자들로부터 공감을 얻지 못하고 있다. 또 대출억제와 조세부담 가중으로 수요심리를 억누른 채로 자금조달계획서 제출 등에 의한 거래 자체의 통제까지 하고 있어 단기적으로는 외관상 시장통제가 되고 있는 듯이 보이나, 중장기적으로 반발과 수급불균형에 의한 가격급등도 배제할 수 없다.

▷민경호 협회장 : 이미 강남, 용산 등의 지역은 전국시장이 된지 오래다. 즉 정치인, 경제인 등을 포함해 전국의 예비수요자들이 구매했거나 구매하고자 하는 지역이라고 볼 수 있다. 강남권은 일시적으로 가격 조정이 이뤄지고 있지만 매물이 나올 때마다 전국의 대기수요자들이 즉각 매수하는 경우가 많다. 용산과 판교도 이미 전국시장이 된지 오래이기 때문에 가격하락이 쉽지 않을 것으로 보인다. 결국 비강남권, 비역세권, 구축등 비인기지역과 비인기아파트의 가격만 규제영향을 받아 하락할 것으로 예상된다. 규제가 강화될수록 이른바 노른자위 시장인 강남권 진입 장벽은 더욱 높아질 것으로 전망된다. 이에 따른 양극화 현상도 더욱 심화된다.

▷박원갑 연구위원 : 강남 고가주택은 잡히고 있다고 평가된다. 보유세 부담이 만만치 않고, 대출 규제가 심하기 때문에 강남이 시장가격을 이끌어가기 어렵다. 갭투자 수요가 상당 부분 있었지만, 수요가 동학개미운동(부동산과 대체관계인 주식)으로도 일부 넘어가 앞으로 강남이 힘을 발휘하기는 힘들 것 같다. 임대시장은 전세로 눌러앉는 사람이 있겠으나, 올해 서울시 아파트 입주물량이 10년치 평균보다 30% 많기 때문에 안정화될 것으로 보인다.

▷서정렬 원장: 문재인 정부 들어 발표된 21번째(최근 5.11포함) 대책의 공간적 대상이 서울 강남이었다는 점에서 지속적으로 오른 강남 집값을 잡지도 못했고 의미 있는 집값 하락을 이끌어내지도 못했다고 볼 수 있다.

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▷서진형 교수 : 과거 부동산 시장을 볼 때 강남의 집값은 규제로 잡히는 것이 아니라 경제상황에 따라 달라진다는 것을 알 수 있다. 과거 부동산시장에 나타난 경기 변동 패턴과 세계적인 경기예측기관의 전망에 따르면 코로나19가 경제에 미치는 영향은 과거의 외환위기나 금융위기와 비교할 때 그 영향력은 더 클 수도 있다는 전망이다. 따라서 경제여건에 따라 달라지겠지만 한국경제의 불황으로 하락세는 이어질 것으로 보인다. 다만, 장기적으로는 강남 집값의점진적 상승기조가 변하지 않을 것이다.

▷송승현 대표 : 특정지역을 지속적으로 타깃 한다면 그 지역의 집값을 잡을 수는 있을 것으로 보인다. 허나 강남의 고가주택을 잡으려다 타 지역에 더 많은 거품을 형성하는 부작용을 나을 수 있다. 현시점에서 강남집값이 조정장세로 들어갔다고 판단될 수 있으나 다양한 수요층을 확보하지 못한 지역의 집값이 서울 집값을 앞지르는 현상도 나타났다. 수년간 정비사업으로 소형 저가 주택이 철거되고 멸실돼 저소득계층이 거주할 수 있는 저가주택공급과 소형주택공급이 부족하다. 주거 유형 다양화를 해야 주택가격을 안정화시킬 수 있다.

▷이광수 위원 : 강남을 중심으로 한 규제는 전반적인 시장 안정화에 도움이 된다고 볼 수 있다. 다만, 강력한 핀셋 규제가 시장에 제대로 작동하기 위해서는 시간이 필요하다. 정책 효과가 본격적으로 발휘되기까지 부작용, 예를 들어서 풍선효과가 발생하지 않도록 하는 보완책은 필요했다.

▷함영진 랩장 : 하반기 수도권 3기 신도시 토지보상금 유입과 코로나 극복을 위한 대규모 추경 등 시중의 부동자금이 풍부하고 저금리가 이어지고 있어 대출과 세금 강화 등의 수요억제책 만으로 강남 고가주택 시장의 가격안정을 유도하기 쉽지 않은 상황이다. 수요 억제책과 공급 확대책을 병행할 필요가 있고 도심 내 정비사업 확대 등 공급책 마련이 필요하다.

▲ 부동산 경기가 지금처럼 지속적으로 하락하게 되면 향후 경제에 미치는 영향은?

▷권대중 교수 : 우선 주택시장은 코로나 사태로 경제가 어려워지면서 수출 시장이 어려워지고, 이에 따라 부동산 시장도 시차를 두고 영향을 받을 수 있다. 서울은 1~2년 하락하다 오르는 V자형 형태를 보이고, 비인기지역과 지방의 경우 3~4년 하락하다 오르는 U자형 형태를 보일 것이다. 부동산 시장은 경제와 따로 노는 게 아니라 밀접한 관계가 있다. 따라서 부동산 경기가 지속적으로 침체되면 경제도 타격을 입을 수밖에 없다.

▷김인만 소장　: 경제 불확실성이 가장 큰 변수다. 내수 경제뿐만 아니라 미국, 유럽, 중국, 일본 등 주요 수출대상국들이 코로나가 지속되고 있고 불확실성이 제거되지 않은 상황인지라 쉽게 속단하기는 어려우나, 얼마나 더 안 좋아질지가 관건이지 안 좋아지는 것은 기정사실이 됐다. 경제가 어려워도 부동산 가격은 오를 수 있지만, 경제가 매우 나빠지면 부동산도 영향 받을 수밖에 없다.

▷두성규 박사 : 건설·부동산 경기침체가 계속된다면 일자리 감소와 국민의 소득감소로 이어지면서 국내 경기 회복에 상당한 부담요인으로 작용할 가능성이 크다고 본다. 내수 경기의 회복과 관련한 다른 대안이 충분하지 않은 가운데 단순히 한국형 뉴딜정책을 밀어붙이는 것만으로는 가시적 성과를 얻기가 쉽지 않을 것으로 보인다. 생활전선에서 땀 흘리는 국민 개개인의 소득으로 이어지는 내수경기의 회복이라는 체감효과를 위해서 건설·부동산 경기가 국내 경기 전반의 회복을 견인할 수 있도록 정부의 적극적 지원이 필요하다고 본다.

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▷민경호 협회장 : 유동성 장세가 심화되고, 강남권 지역으로의 편중된 수요 등으로 인기지역의 아파트 가격은 지속적으로 가격이 하락하지 않고 오히려 상승곡선을 탈 것으로 예상된다. 비인기지역들은 부동산 규제의 여파로 가격이 하락할 것이고 코로나 여파에 따른 세계경기침체, 이로 인한 수출 극감, 부동산 관련 산업의 침체로 인한 내수시장 붕괴에 따라 빈익빈 부익부 현상은 더욱 심화 될 것이다. 이에 따라 서민계층은 극심한 고통의 나락으로 빠져들 것으로 예상된다.

▷박원갑 연구위원 : 부동산 거래가 위축된 정도로, 통계적으로 살펴보면 미분양도 많지 않아 부동산 시장이 정색됐다고 볼 수 없다. 따라서 추이를 지켜봐야하겠지만 경제에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보인다.

▷서정렬 원장 : 세계 경제 침체는 우리나라 경제에 치명타로 작용할 것이고 건설‧부동산경기 침체로 이어질 가능성이 농후하다. ‘나홀로 주택시장 상승’은 있을 수도 없지만, 부동산시장 만 좋은 것은 더 문제의 심각성이 클 수 있다는 측면에서 경제 여건 호전을 기대한다.

▷서진형 교수 : 부동산은 경제재다. 기본적으로 수요와 공급에 따라 가격이 결정된다. 국내외 경기의 불황으로 부동산경기가 침체되면 부동산산업의 침체로 이어진다. 금융위기가 발생했을 때 부동산산업은 부동산임대업, 부동산개발 및 공급업, 부동산 관련 서비스업 순으로 매출이 감소했다. 부동산산업은 국가경제에서 차지하는 비중이 상당하다. 부동산산업의 침체는 민간 부동산투자의 감소, 취업인구의 감소로 이어져 GDP 성장 감소, 생산 감소, 부가가치 미창출 등의 결과를 가져온다. 이는 외환위기나 금융위기 때보다 더 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 따라서 정부는 부동산경기의 연착륙을 위한 대출규제완화, 조세 및 거래규제 완화, 가격규제완화, 지역규제 완화 등의 선제적 대응을 고민해야 할 것이다.

▷송승현 대표 : 부동산 시장 하락은 전반적으로 가계지출 약화로 이어질 가능성이 높다. 즉 임대료 하락과 연체, 그리고 공실 증가에 대한 우려가 현실로 나타나면서 직격탄을 맞을 수 있다. 특히 리테일 시장은 큰 어려움을 겪으면서 임대인과 임차인 그리고 소상공인들이 큰 타격을 받는다. 또 정부가 지나치게 시장개입을 한다면 불확실성으로 인해 부동산 투자심리를 위축시켜 관망세가 장기화될 가능성이 있다. 부동산 관련 산업도 GDP를 구성하는 항목이기 때문에 성장세 둔화를 가져올 수 있다. 따라서 하락 안정세보단 안정적 시세를 유지할 수 있는 방향을 제시해야 한다.

▷이광수 연구위원 : 건설, 부동산은 자생력이 큰 산업이다. 거주는 필수재이기 때문이다. 따라서,침체가 되더라도 다시 회복될 가능성이 높다. 일부에서는 건설경기 부양을 위해 정부가 나서야 한다고 하지만, 단기적인 개입은 오히려 부작용만 커지게 할 뿐이다. 불가피하게 건설산업이 경제에서 차지하는 비중은 점점 작아질 것으로 보인다. 계속 도로를 깔고 집을 무작정 지을 수는 없다. 이는 피할 수 없는 산업 구조의 변화라고 생각한다.

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▷함영진 랩장 : 부동산 자산 쏠림 현상이 큰 우리나라는 만약 부동산 자산 가치 하락이 장기화될 경우 소비위축 및 고용감소, 경기하락을 유발할 수도 있다고 본다. 경기흐름에 따라 역대 정부가 부동산 부양책과 수요억제책을 연동해 활용하는 이유도 부동산 자산이 경기에 미치는 영향이 크기 때문이다.