LH 택지개발 아웃?...민간이 주도하면 ‘투기’ 없어질까

민간 맡기는 것 능사 아냐

‘개발 주체’ 중요치 않아

‘견제·처벌’ 작동이 관건

최승렬(오른쪽) 국가수사본부 수사국장이 11일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 검경, ‘LH 땅 투기’ 수사기관 실무협의회에 참석하고 있다. ⓒ데일리안 류영주 기자

한국토지주택공사(LH) 직원 투기 의혹으로 국가 주도 택지개발의 공정성 문제가 수면 위로 떠오르고 있다.

일각에서는 LH가 주도하는 택지개발 사업을 민간과 함께 시행해 투기행위를 원천 차단해야한다는 의견을 보내기도 한다. 혹은 민간 주택공급 관련 규제를 완화해 공공보다는 민간 주도 주택공급개발을 활성화해야 한다는 주장도 나온다.

그러나 택지개발을 민간에 의존하는 것이 능사는 아니라는 분석이다. 택지개발은 도로·하천 등 공공시설 정비가 함께 이뤄지기에 공공 참여가 필수적이다. 민간이 주도하면 속도와 향후 고분양가 등 비용면에서 효율성이 떨어지는 문제도 나타난다.

무엇보다 민간에 택지개발을 맡긴다고 해서 투기가 일어나지 않으리란 법이 없다. 만약 이번 LH 사건과 같은 문제가 발생할 경우, 공공보다 민간에 적용할 수 있는 법적 근거가 약해 처벌이 어려울 것이라는 의견도 나온다.

결국 택지개발이 촉발한 투기문제는 ‘개발 주체가 누구냐’는 문제라기보다는 ‘관리·감독·견제’가 잘 이뤄지지 않았기 때문에 나타난다는 결론이다.

◇ 택지개발, 민간에 맡기면 ‘투기’ 더 심각해질 것...가격도 올라

시장에서는 택지개발을 공공과 민간과 함께 시행하면 ‘투기’ 문제는 지금보다 더 심각해질 것이라고 입을 모았다. 당장 민간이 주도하는 재건축·재개발 사업이 연일 비리와 불공정한 수주과정으로 논란이 되는 것만 봐도 알 수 있다.

김진유 경기대 도시·교통공학과 교수는 “공공의 투기를 막기 위해 민간이 택지개발을 주도하거나 참여한다는 것은 위험한 발상”이라며 “득보다 실이 많다”고 꼬집었다.

김 교수는 “공공은 문제가 생기면 법률로 통제가 가능하고 향후 법률을 변경해 강화하거나 예방할 수 있는 여지가 있다”며 “민간은 그만큼 통제할 수 있는 조직이 아니다. 또한 민간에 이러한 규제를 강화하면 오히려 주택공급이 위축되고, 나아가 부동산 산업이 위축되고, 결국 공급량이 줄어들어 최종적으로는 집값이 오르게 된다”고 우려했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “공공택지개발에 민간업체가 지분을 차지하는 수준으로 참여하면 투기문제는 더 커진다”고 강조했다.

공공 택지개발이 민간 주도로 시행되는 것은, 민영화가 이뤄지는 것과 비슷한 개념이다. 이렇게 되면 전기 민영화가 이뤄진 일본의 전기요금이 오른 것처럼 분양주택의 가격 또한 많이 오를 수밖에 없다.

정세균 국무총리가 11일 오후 서울 종로구 정부서울청사에서 LH 신도시 땅 투기 사태와 관련해 정부합동조사단의 1차 전수조사 결과를 발표하고 있다. ⓒ데일리안 홍금표 기자

◇ 민간서 택지개발하다 투기행위 적발하면? 법적 처벌 약해

현재도 도시개발이나 재개발·재건축 등은 민간이 시행하는 곳이 많다. 그러나 공공과 유착해 각종 비리행위를 저지르는 일 또한 적지 않다.

김예림 법무법인 정향 부동산 전문 변호사는 “도시 및 주거환경정비법에 따라 민간의 재개발·재건축 사업은 그래도 관리감독이 잘 되는 편”이라며 “그러나 도시개발사업이나 지역주택조합사업의 경우 조합 등 비리행위가 더 많고, 도덕적 해이가 심각하다”고 강조했다.

만약 앞으로 민간이 택지개발을 하다가 투기행위로 적발됐다고 가정하더라도, 죄를 입증하기는 쉽지 않다. 사익 편취를 방지하는 방안도 미흡하며, 민간 사업자는 공공의 공직자보다 처벌수위도 약하다.

현 LH 투기 의혹 직원들의 경우 공직자윤리법상 이해충돌 방지의무 위반 및 부패방지법상 업무상 비밀이용 금지 위반 가능성이 높다. 이은형 연구원은 “LH 직원들도 죄를 입증하기는 쉽지 않다는 말이 나오는데, 하물며 민간 사업자는 어떻겠냐”고 반문했다.

◇ 투기행위 어떻게 없애야 하나

이번 LH 직원 투기 의혹 사건은 비단 LH 직원만의 문제는 아니다. 투기 자체를 막을 수 있는 제도적·구조적인 변화가 있어야 한다는 분석이다.

김진유 교수는 “공공주도 택지개발 프로세스를 손봐야 한다”고 주장했다. 그는 “공공택지개발계획은 국토종합계획으로 시작해 광역-수도권-시·도·군으로 내려가는 구조”라며 “이런 과정 대신 택지개발특별법 등으로 대통령이 주도해 택지개발지구를 지정하면 된다”고 말했다.

이어 “국가가 필요할 때마다 택지지구를 정하고 그때그때 땅을 사들이는 것이 아니라, 20년 후 쯤을 바라보고 미리 토지를 수용·비축해야 한다”며 “이렇게 되면 갑작스럽게 지구 지정이 되는 것이 아니기에 개발이익에 따른 로또가 발생하는 일도 없고, 투기도 할 수 없는 구조가 된다. 싱가폴과 스웨덴 스톡홀름시가 이러한 랜드뱅킹을 시행하고 있다”이라고 덧붙였다.

김 변호사는 “택지개발을 공공이 하느냐 민간이 하느냐는 중요하지 않다”며 “견제와 관리·처벌이 얼마나 잘 작동하느냐가 관건”이라고 주장했다.