전세 매물 늘어나나…주택 시장 추세 전환은 ‘물음표’ [토허제 해제]

실거주 2년 의무 사라져…전세 매물 증가 기대

공급 부족 상황에서 유동성 회복…점진적 정상화

대출 규제·경제 불확실성…해제 효과 희석 가능성

서울시가 국제교류복합지구(GBC) 인근에 자리한 잠실·삼성·대치·청담동 305곳 아파트 중 291곳의 토지거래허가구역 지정을 해제했다.(자료사진)ⓒ데일리안

서울시가 강남 일대 토지거래허가구역 지정을 대폭 해제함에 따라 해당 지역 전월세 공급이 늘어날 것이란 전망이 나오는 가운데 현재 전반적으로 침체인 주택 시장에 미치는 효과는 제한적일 것이라는 진단이 나온다.

서울시가 전날인 12일 투기 우려가 상대적으로 적은 지역을 대상으로 토지거래허가구역 지정 해제를 본격 추진한다고 발표하면서 주택 시장에 미치는 영향이 주목된다.

구체적으로 국제교류복합지구(GBC) 인근에 자리한 잠실·삼성·대치·청담동 305곳 아파트 중 291곳의 토지거래허가구역 지정이 즉시 풀린다. 다만 이 지역에서 안전진단이 통과된 대치동 은마아파트와 잠실동 주공5단지 등 재건축 아파트 14곳은 매수 대기 유입 등 투기 과열 가능성에 따라 지정을 유지했다.

토지거래허가구역이 해제되면 구청장의 허가 없이 주택·상가·토지를 자유롭게 거래할 수 있으며 실거주 의무도 사라지는 만큼 주택 시장에 미치는 영향에 이목이 쏠릴 것으로 보인다.

전문가들은 실거주 의무 등으로 인해 억눌린 투자 수요가 유입되며 이들이 전월세로 해당 매물을 내놓을 가능성이 크다고 봤다. 또 전세를 끼고 매입하는 이른바 ‘갭투자’도 가능해지면서 일부 물량이 강남권에 풀릴 것이란 전망이다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “이번 토지거래허가구역 해제로 장기 주택 소유자들의 자유로운 재산권 행사가 가능해졌고 아파트 공급이 부족한 상황에서 매매 및 전세 물량이 늘어난다는 긍정적인 역할도 기대할 수 있을 것”이라고 설명했다.

이어 “수요자들의 선호도가 높은 지역이기 때문에 호가가 오르고 주택 가격이 과열될 수 있는 가능성은 있어 보인다”고 덧붙였다.

양지영 신한투자증권 주거용부동산팀장도 임대차 시장과 관련, “토지거래허가구역 지정에 따른 실거주 의무 조건으로 그동안 해당 지역에 전세 매물 품귀현상으로 전세가격이 올랐다”며 “해제를 통해 전세 물량이 증가하면서 시장 유동성이 회복되고 전세 낀 매물도 점차 거래되면서 시장이 점진적으로 정상화될 것”이라고 진단했다.

이에 단기적으로 가격이 급등할 가능성은 상존한다면서도 현재 전반적인 침체를 겪고 있는 주택시장의 반전 모멘텀이 되기는 어려울 것이라는 분석이 많다.

양 팀장은 “그동안 토지거래허가구역 지정에 따른 대출 제한과 실거주 의무 등의 강력한 규제로 인해 거래가 위축됐던 시장으로 신규 주택 공급이 부족해 가격이 왜곡된 지역이었던 만큼 해제 효과로 인한 단기적인 가격 급등 현상이 나타날 수 있다”고 말했다.

이어 “시간이 흐르면서 점진적으로 정상화를 찾아갈 것”이라면서도 “여전히 투기과열지구로 묶여 있으며 추가적으로 오는 7월부터 시행될 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계와 대내외적인 경제 불확실성 등으로 해제의 효과 역시 희석될 수도 있다”고 덧붙였다.

김 수석위원도 “전반적으로 부동산 시장이 침체돼 있어 주택 과열 현상이 지역적으로 확산되거나 장기적으로 추세 전환 되기에는 수요가 제한적일 수 있다”고 판단했다.