[Great Korea] 2018년 정비사업 시장 위축…건설사들 먹거리 비상

올해 정비사업시장 규모 18조원대로 지난해보다 7조원 축소

조합원 지위 양도 금지, 시공사 선정 기준 강화 등 악재 많아

올해 정비사업 시장이 지난해 비해 크게 위축될 것으로 보인다. 사진은 서울의 한 재개발 구역 모습. ⓒ데일리안

올해 도시정비사업 시장은 전반적인 시장 침체가 불가피해졌다. 정비사업을 가로 막는 걸림돌이 산재해 있기 때문이다.

지난해 정부가 부동산 규제 대책을 연이어 내놨고, 조합원 지위양도 불가, 재건축 초과이익환수제 부활 등이 큰 변수로 떠오르고 있다.

특히 올해 도시정비 수주시장 규모는 지난해보다 위축될 가능성이 높다. 지난해에는 재건축 초과이익환수제를 피하고자 서울 강남권 재건축 사업지를 중심으로 조기 발주된 물량들이 많았다.

전문가들 역시 시장 규모 축소와 함께 올 2월 도시 및 주거환경정비법이 개정을 앞두고 있어 시장 상황이 크게 달라질 것이라고 예고하고 있다.

1일 관련 업계에 따르면 올해 정비사업 시장이 지난해 비해 크게 위축될 것으로 보인다. 가장 우려가 되는 부분은 시공사 선정 물량 감소로 건설사들의 실적에 차질이 생길 수 있다는 점이다.

지난 2016년 도시정비 수주시장 규모는 약 24조원 정도였다. 지난해는 25조원 내외로 알려져 있다.

그러나 올해 시장 규모는 크게 축소 될 것이런 의견이 우세하다. 대형 건설사들이 예측한 올해 정비사업 규모는 18조~20조원 수준이다.

특히 지난해 7조원 규모였던 서울 강남권 재건축 수주규모는 올해 2조원 내외로 쪼그라들 전망이다.이에 따라 건설사들도 올해 목표 수주규모를 지난해와 비슷하게 잡거나 낮추는 경우가 대부분이다.

지난해 정비사업 사업 수주 1위를 달성한 현대건설은 올해 수주목표를 1조3000억원대로 잡고 있다.

현대건설 관계자는 “지난해 강남권 재건축 물량이 풍성해 목표 대비 높은 실적을 올릴 수 있었다”며 “그러나 올해의 경우 대규모 재건축 물량이 거의 없어 수주목표를 채울 수 있을지 의문이다”고 전했다.

지난해 3조7162억원으로 업계 2위를 달성한 GS건설은 올해 수주목표를 40% 이상 올린다는 계획이다. GS건설은 지난 2016년 수주실적 2조3973억원에서 꾸준히 실적 향상을 보이고 있다.

GS건설 관계자는 “올해는 서울 주요 단지를 제외하고는 부산과 대구 등 지방에서 나오는 물량을 집중 공략할 예정”이라며 “서울 시장 규모가 축소된다고는 하지만, 예상 목표를 충분히 채울 수 있을 것”이라고 전했다.

이 밖에 지난해 정비사업 시장에서 1조6497억원을 수주해 선전한 현대산업개발은 올해 목표를 2조억원대로 소폭 높여잡았다.

대우건설 역시 지난해 3조원대 실적을 올렸지만, 올해 목표를 2조원대로 설정한 것으로 알려졌다.

업계에서 예상한 올해 시공사 선정 예정 서울 주요 재건축 단지는 ▲대치쌍용1차(950가구(임대제외), 이하 재건축 후 예상 가구수) ▲문정동 136번지 ▲반포주공1단지3주구 ▲대치쌍용2차(539가구) ▲대치우성1차(662가구) ▲도곡삼익(318가구) ▲서초진흥(754가구) ▲도곡개포한신(713가구) 등 6곳으로 집계됐다.

한 업계 관계자는 ‘올해 수주시장 전망이 어두운 가운데 서울 강남권 물량이 올해보다 축소되고 지방으로 진출하려는 건설사가 많아질 것으로 예상돼 중견건설사나 중소건설사가 상대적으로 어려움을 겪을 것“으로 예상했다.

이와 함께 올해 정비사업 시장은 다양한 규제 등으로 격변의 시대를 맞이할 전망이다. 특히 올해 도시정비사업의 최대 이슈는 6년만에 부활하는 재건축 초과이익환수제다.

초과이익환수제는 재건축으로 발생한 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과금액의 최대 50%를 세금으로 부과하는 제도다.

야당 의원을 중심으로 지난해 3건의 개정안이 발의돼 내용이 완화되거나 유예될지가 초미의 관심사다. 국회 국토교통위원회에서 병합 심사될 가능성이 크다.

전문가들은 초과이익환수제가 부활돼 강남보다는 강북으로 재건축에서 재개발로 중심이 이동할 것으로 예상한다. 한남과 성수 등 한강변 주변 강북 재개발이 탄력을 받을 것으로 보이고 건설사들도 이곳으로 모여들 것으로 보인다.

올해부터는 투기과열지구에서는 재건축뿐 아니라 재개발, 도시환경정비사업도 5년간 조합원 분양이나 일반분양 재당첨이 금지됐다. 개정된 도정법이 지난해 10월 24일부터 공포·시행됐기 때문이다.

투기과열지구에서 한번이라도 조합원 분양이나 해당 아파트의 일반분양에 당첨된 경우 투기과열지구 내에서는 5년간 다른 정비사업의 조합원 분양 또는 일반분양을 받을 수 없게 된 것이다.

또 오는 24일부터는 투기과열지구 내 재개발사업과 도시환경정비사업의 조합원 지위양도가 제한된다. 종전까지는 투기과열지구 내 재건축 사업에 대해서만 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도를 제한했다.

하지만 투기과열지구 내 재개발과 도시환경정비사업은 관리처분인가를 받게 되면 소유권이전등기까지 조합원 지위 양도가 금지된다.

이 때문에 정비사업의 투자수요가 예전보다 위축될 것으로 보는 시각들이 많다.
　
이와 함께 오는 2월 9일부터 도정법 전부개정 내용이 시행된다.

주거환경정비사업, 주거환경관리사업이 주거환경개선사업으로 통폐합되고 재개발과 도시환경정비사업이 재개발사업으로 통폐합되고 나머지는 재건축 사업이다.　6개 유형의 정비사업이 3개로 단순화되는 것이다.

가로주택정비사업은 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’으로 이관했다. 도정법 전부개정 주요내용을 요약하면 시공사 수의계약방식 선정이 3회 이상 경쟁입찰 유찰에서 2회 이상 유찰로 가능해진다.

현재는 3회 이상 유찰돼야 수의계약방식으로 전환할 수 있어 조합에서 고의적으로 제한경쟁 입찰방식을 선택하는 경우가 많다.

제한경쟁입찰이 성사되려면 입찰에 5개 이상이 참여해야 하는데 5개 건설사가 경쟁한 경우는 전례가 거의 없다. 속성으로 3회 유찰을 만들고 수의계약으로 전환하는 수단으로 악용되고 있는 것이다.　

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “올해부터 대형 재건축보다는 가로주택정비사업과 재개발이 화두에 오를 가능성 크다”며 “특히 정부가 시공사 선정기준을 강화해 조합원들은 앞으로 건설사의 주택 브랜드를 더욱 더 따지게 돼 중견이나 중소업체와의 경쟁에서 밀릴 수밖에 없을 것”이라고 전망했다.