"강남 집값이 국지적 과열?...문재인 정부가 틀렸다"

정부 정책적 판단 미스에 서울 강남 아파트 급등

규제할수록 다주택자 강남권 APT 쏠림 현상 부추겨

서울 송파구 잠실의 아파트 단지 전경.ⓒ데일리안

"집값 문제 관련해 여러가지 수행했던 대책들이 일정 수준의 성과를 내고 있다고 판단하고 있습니다. 단기적인 투자목적은 여러 지표를 통해 확인했을때 많이 줄었습니다. 올해 들어 신DTI 도입이나 양도세 중과, 하반기 DSR 도입 등의 효과와 맞물리면 시장은 좀 더 안정적인 방향으로 갈 것으로 봅니다.(2018년 1월 9일 정부세종청사 국토부 기자간담회 中)."

최근 정부의 부동산 정책적 성과의 자평을 무색케할 정도로 서울 강남권 아파트값이 급등하고 있다. 대출규제와 양도소득세 중과 등으로 다주택자들의 압박이 거세지고 있지만 역설적이게도 강남권 투자집중를 더욱 부추기고 있다. 강남 집값의 상승랠리가 지속될 것으로 전망되면서 정부의 시장 진단 능력에 비판이 예상된다.

부동산시장 전문가들은 다주택자를 타겟으로 한 정부의 수요 억제책에 오류가 있다고 지적하고 있다. 애초 투기수요와 실수요를 제대로 구분하지 못하는 등 첫 단추를 잘못 끼웠는데, 지금껏 고집스럽게 '투기수요(=다주택자) 억제로 시장 안정화' 기조만 유지하다 보니 현재 강남 집값 급등만 부추기고 있다는 설명이다.

김현서 리얼투데이 리서치센터 팀장은 "새 정부 들어 쏟아졌던 대책들이 청약규제, 대출규제, 양도세 등 거래규제 고강도 대책으로 투기수요를 차단하겠다고 엄포했지만 오히려 청약경쟁률은 오르고 서울 재건축 매맷값은 급등했다"면서 "이같은 지표만 놓고 봐도 정부가 애초에 투기수요와 실수요층을 제대로 구분하지 못하고 무조건 수요만 줄이는 데 집중했던 규제의 역설"이라고 지적했다.

서성권 부동산114 선임연구원은 "현재 정부 규제 스탠스가 다주택자에만 맞춰져 있다"면서 "그러나 다주택자들은 압박을 받으면 기존의 여러 주택 가운데 가치상승의 기대감이 높은 곳에만 집중할 수 밖에 없고, 그런 단지들이 강남권에 몰려있다 보니 규제를 가할수록 강남권 집값이 올라가게 된다"고 분석했다.

실제 부동산114 조사 결과, 지난주 서울 아파트 매맷값은 0.57% 상승하며 지난 8.2 대책 이전 수준으로 상승했다. 특히 강남4구를 중심으로 오름폭이 커졌는데, 송파구 잠실동 리센츠 아파트의 경우 한주만에 7500만원의 호가가 상승했다. 강남구에서는 개포동주공1단지, 주공5단지, 대치동 선경 1·2차 등이 2500만~1억원 가량 상승했다.

이 같은 가격 급등의 원인을 시장 전문가들은 '수요-공급'에서 찾고 있다는 점이 정부와 가장 큰 차이다. 시장의 가격을 결정짓는 주된 요인은 수급 여건인데, 서울은 전반적으로 대기수요 대비 주택공급이 부족한 상황에서 대출·거래 등의 규제까지 가해지면 이익이 있는 쪽으로 몰릴 수 밖에 없다는게 전문가들의 진단이다.

서 연구원은 "규제를 하면 할수록 강남권 아파트 가격이 오르는 근본적인 원인은 '서울에는 더 이상 아파트 공급이 없다'라는 인식이 크다"면서 "아파트 공급은 단시간에 해결되지 않은데 재건축 초과이익 환수제 부활 등으로 재건축 단지 공급도 차질이 예상되면서 값이 더 오를 것이라는 기대감이 지배적"이라고 진단했다.

특히 양도세중과, 재건축 조합 지위 양도 금지 등의 규제가 다주택자들로 하여금 여러 주택에 분산하기보다 돈 될 만한 '똘똘한 한채'로 내몰리게 만드는 셈이다. 이 같은 압축투자 경향이 커지고 있는데 정작 주무부처인 국토부는 "단기적인 투자목적은 여러 지표를 통해 확인했을때 많이 줄었다"고만 진단하고 있는 것이다.

익명을 요구한 한 전문가는 "시장에서 자기 정책의 효과를 내기 위해서는 시장이 자연스럽게 흘러 갈 수 있게 해야 되는데 정부는 인위적으로 총량 감소에만 집중했다"면서 "시장 참여자들의 이익추구 성향은 고려하지 않은채 과거 참여정부의 패러다임을 가지고 시장을 진단하는 오류를 범하고 있다"고 비판했다.

연초부터 서울 강남권 아파트값 급등이 심상치 않지만 당장 내놓을 추가 규제책도 마땅히 없는 상황이다. 정부는 오는 4월 다주택자 양도세 중과 등의 대책이 시행되면 시장의 안정세가 본격화될 것으로 전망하고 있지만, 이 역시 강남권에 더욱 집중하게 만들수 있다는 우려도 크다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부의 전방위 압박을 받는 다주택자들이 양도세를 내는 것보다 자녀에게 물려주는 '증여'의 절세효과가 더 클 것으로 판단되면 더 버티기에 들어갈 수 있다"면서 "이 경우 강남을 중심으로 매물이 씨가 마르면서 집값은 더욱 큰 폭으로 오를수도 있다"고 우려했다.

특히 정부는 마지막 남은 카드로 보유세 인상 개편을 공식화했지만 오는 6월 지방선거를 앞두고 섣불리 움직이지도 못하고 있다. 이에 정책적 '타이밍'도 놓칠 우려도 크다. 특히 잇딴 규제책으로 이미 커질대로 커질 시장의 내성으로 추가 규제책으로 수도권과 지방간 초양극화만 더욱 키울 수 있다는 우려도 있다.

심 교수는 "지난 82대책의 여파로 실수요자들의 자금줄을 묶으면서 시장이 정부 의도와 달리 부익부빈익빈으로 가고 있다"면서 "다주택자들 수요를 억제한다는 건 단편적인 정책에 불과하고, 결정적으로 공급을 수반한 정책이 따라오지 않으면 서울, 지방간 초양극화만 키울 수 있다"고 지적했다.