서울시 인허가 암초 만난 신탁방식 재건축…그래도 재초환 '해법'

여의도 공작, 시범아파트 서울시 도계위 심의서 보류 판정 받아

조합원간 이견, 인허가 문제는 대부분 겪어, 자금조달 쉬운 신탁방식이 유리

‘신탁 방식’을 적용한 여의도 등 서울 주요 지역의 재건축 단지들이 신탁방식을 검토하거나 긍정적으로 평가하고 있다. 사진은 여의도의 한 재건축 아파트 단지 모습. ⓒ데일리안DB

도시정비 업계에서 신탁방식 재건축 사업이 최근 다시 주목받고 있다. 이는 서울 주요 재건축 단지의 재건축초과이익환수제 부담금이 예상보다 높게 책정됐기 때문이다.

그런데 신탁방식 재건축의 경우 신탁보수가 개발비용으로 산정되면서 조합들이 신탁방식 재건축을 고려하는 단지가 늘고 있다. 개발비용이 증가하면 초과이익부담금을 상대적으로 줄일 수 있게 된다.

특히 대전에서 신탁방식 첫 분양 성공사례 나오며 더욱 업계의 관심이 많아진 상태다. 다만 여의도 등 신탁방식이 유행했던 곳들이 서울시의 인허가 문제로 사업지연이 생기면서 예전만큼 열기가 달아오르지는 않고 있다.

전문가들은 지난해만해도 신탁방식 재건축의 신탁보수가 높아 속도전이 필요한 재건축 외에는 이 방식을 꺼려했지만, 현재는 신탁방식이 자금조달 등에 유리해 오히려 조합방식에서 신탁방식으로 선회하려는 움직임이 늘었다고 분석한다.

25일 도시정비 업계에 따르면 ‘신탁 방식’을 적용한 여의도 등 서울 주요 지역의 재건축 단지들이 신탁방식을 검토하거나 긍정적으로 평가하고 있다.

신탁방식 정비사업은 조합을 대신해 제3자인 부동산신탁사가 사업비 조달부터 분양까지 사업을 맡아 진행하는 방식이다.

부동산신탁사들은 신탁방식 정비사업의 장점으로 추진위원회승인과 조합설립인가 절차가 생략돼 빠른 재건축이 가능하고, 조합집행부의 이권개입 등 비리를 차단해 투명성과 공정성을 확보할 수 있다는 점 등을 강조했다 .

또 자금력이 탄탄한 신탁사를 통해 초기 사업비 조달이 상대적으로 쉽다는 점 등을 신탁방식 정비사업의 최대 장점으로 내세우며 시장 공략에 나섰다.

이에 지난해말 여의도 시범, 공작, 수정, 대교, 광장, 한양아파트 등이 이 방식을 채용해 예비신탁사를 선정하며 사업에 박차를 가했다.

하지만 신탁방식으로 재건축 사업을 완료한 사례가 없다는 지적과 함께 신탁사 보수가 생각보다 작지 않은 문제가 도마에 오르며 정체기를 맞았다.

그러나 올해 신탁방식이 다시 화두에 오른 것은 신탁방식의 경우, 신탁보수가 개발비용으로 산입돼 초과이익부담금을 상대적으로 줄일 수 있게 된다.

이와 함께 지난달 대전에서는 첫 성공 사례도 나왔다. 한국토지신탁이 사업대행자로 참여한 대전 용운주공아파트 재건축사업 ‘e편한세상 대전에코포레’는 분양 개시 3개월만에 완판을 기록했다.

앞서 이 사업지는 15년 가까이 사업이 정체됐던 곳이었다. 그러나 신탁방식으로 사업 방식을 변경한 후, 자금조달 문제를 해결함과 동시에 공사비 절감, 평면 개선, 메이저 아파트 브랜드 적용 등을 통해 총 2267가구 규모의 대단지를 완판하는 데 성공했다.

용운주공 재건축 조합 관계자는 “멈춰 있던 사업이 신탁방식으로 전환 후 1년만에 일반분양까지 할 수 있었다”며 “자금조달이 해결됐고, 시공사와의 갈등도 원만하게 해결됐다”고 전했다.

가장 최근에는 서울 여의도 한양아파트가 KB부동산신탁과 신탁방식 재건축을 추진하기로 업무협약을 체결했다.

그렇다고 신탁방식이 모두 순조로운 것은 아니다. 지난 21일 서울시가 여의도 공작 아파트와 시범아파트가 제출한 재건축 계획을 서울시 심의에서 보류하며 제동이 걸렸다.

서울시는 '여의도 일대 재구조화 방안'이 마련되지 않아 일대 재건축계획을 현 시점에서 결정·고시하는 것은 이르다고 판단했다.

또 조합원들간의 이견도 만만치 않다. 한 여의도 재건축 단지 조합 관계자는 “2016년 말부터 신탁 재건축을 추진하고 있는데 아직도 동 간 협의가 안 됐고, 지난해 5월 예비신탁사를 선정했지만 사업에는 진척이 없다”고 말했다.

업계 한 관계자는 “신탁방식을 적용한 단지뿐 아니라 정비사업 대부분 단지들이 조합원들간의 이견, 인허가 문제 등을 겪고 있다”며 “재초환 부담금을 피할 수 없는 초기 사업장의 경우 자금조달과 투명성을 어느정도 보장 받을 수 있는 신탁방식이 오히려 유리한 것은 사실”이라고 말했다.