엑소더스 인 서울…"천정부지 전세값에 인천·경기로"

서울 전세가 대비 인천 79%, 경기 65% 싸게 매매 거래 돼

주거불안정 해소 위해 향후 인구 이탈 지속 전망

서울의 한 공인중개업소 모습.ⓒ연합뉴스

인천과 경기의 아파트 매매가격이 서울 전세가격 보다 낮게 형성되면서 서울에서 인천, 경기로 인구가 이탈 하고 있다.

13일 직방이 실거래가를 분석한 결과, 2020년 서울 아파트 전세거래 중간가격인 4억원 보다 낮은 가격에 거래된 매매거래 비중은 인천 79.4%, 경기 65.8%로 집계됐다.

올해 서울 아파트 전세거래 중간가격은 4억원으로 경기 아파트 매매거래 중간가격 3억2000만원, 인천 아파트 매매거래 중간가격 2억6500만원보다 높게 거래됐다. 2011년 서울 아파트 전세거래 중간가격 2억2000만원, 경기 아파트 매매거래 중간가격 2억1000만원, 인천 아파트 매매거래 중간가격 1억8500만원과 비교하면 중간 거래가격 차이가 크게 벌어졌다.

서울과 경기 차이는 1000만원에서 8000만원으로, 서울과 인천은 3500만원에서 1억3500만원으로1억원 이상 서울 전세거래 중간가격이 더 높아졌다.

서울 아파트 전세거래 중간가격 이하 매매거래는 2020년 인천 79.4%, 경기 65.8%로 조사됐다. 두 지역 모두 서울 아파트 전세거래 중간가격보다 낮은 아파트 매매거래가 주를 이루고 있다. 다만 두 지역 모두 감소추세가 나타나고 있으나 여전히 2015년 이전보다는 높은 비중을 차지하고 있다.

서울에서 경기도로 이동하는 세대 추이는 서울 아파트 전세거래 중간가격 이하 매매거래비중의 추이와 비슷한 움직임을 보였다. 이는 서울아파트 전세거래 중간가격 인상으로 서울과 경기의 가격격차가 커진 것이 원인으로 작용했다. 또 입주물량도 서울에서 경기도로의 세대 이동에 영향을 미쳤다.

2011~2013년 기간은 서울 전세거래 중간가격 이하의 경기도 매매거래 비중이 증가 추세였으나, 서울에서 경기도로 이동하는 세대수는 감소추세가 나타났다. 이는 2008년 금융위기 이후 발생한 아파트 공급 감소가 영향을 미쳤다.

2014년~2019년 까지 서울 전세거래 중간가격 이하 경기 매매거래 비중의 증감추세와 서울에서 경기도로 인구가 이동하는 추이가 비슷한 것으로 나타났다. 다만 2018년은 경기도의 아파트 입주물량이 역대 최다인 13만7519가구가 입주하면서 서울발 세대이동도 증가했다.

올해 경기도는 2006년 이후 최대 매매거래가(신고일기준 1~8월 19만9045건, 월평균 2만4880건) 이뤄지면서 전세거래가격 이하 매매비중이 감소했음에도 인구이동이 크게 증가한 것으로 해석된다.

반면 인천은 서울과의 가격 격차 보다는 경제자유구역 등의 신주거지 개발의 영향이 더 컸던 것으로 판단된다. 인천은 경제자유구역 개발의 영향으로 아파트 공급이 늘어나면서 2011~2013년 월평균 2500건 이상의 서울에서 이동이 발생했다.

2014년 부터는 경제자유구역의 아파트 공급이 줄어들면서 이동세대가 이전보다는 줄어들었다(인천 아파트 연평균 입주물량 2011년~2013년 1만8599가구, 2014년~2020년 1만2877가구). 신규 아파트 입주가 연간 1만5000가구 이상으로 증가한 2017년과 2018년에는 서울에서 인천으로 이동한 세대가 월 평균 2500건 이하로 이전 수준으로 회복하지 못하며 경기도와는 다른 양상을 보였다.

최근 5년(2016년~2020년 9월)동안 서울 아파트 전세거래 중간가격 이하 매매거래가 가장 많이 이뤄진 인천∙경기 지역은 남양주시로 3만6177건으로 조사됐다. 그 외 화성시(3만6131건), 부천시(3만2004건), 부평구(3만862건)가 3만건 이상의 거래가 발생했다.

상위 10개 지역은 매매거래의 60% 이상이 서울 아파트 전세거래 중간가격 이하 가격으로 거래가 성사됐다. 상위 지역 중 서울 강남 등 주요 업무시설이 집중돼 있는 도심과의 접근성이 상대적으로 떨어지는 지역이 주를 이루고 있다. 그 중 시흥시와 의정부시 평택시는 90%이상이 서울 전세거래 중간가격보다 낮은 매매거래가격대를 형성한 것으로 조사됐다.

이와 반대로 서울 강남권과 인접한 성남, 과천, 안양 등은 서울 아파트 전세거래 중간가격 보다 낮은 거래 비중이 절반 이하를 기록하면서, 강남권 인접성과 접근성에 따라 가격 차이가 발생하고 있다.

수도권 시도별 아파트 중간 거래가격.ⓒ직방

전문가들은 서울의 높은 전세가격이 서울 거주자의 경기도로의 이동을 촉진하는 경향성을 보이고 있다고 분석했다. 특히 주거비 부담과 전세로 인한 주거불안정성을 해소하기 위해 서울에서 수도권 지역과 서울 외곽 지역으로 연쇄적인 인구 이동이 발생하고 있다는 추정이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "정부가 내놓은 공급대책은 서울 주거수요의 분산을 목적으로 하고 있으나, 주거수요의 분산이 서울 인접지역의 공급목표를 달성하는 것 외에 주거불안정성 해소와 높은 서울 주거비를 해소할 수 있는 주거비 부담 경감도 고려할 필요가 있다"고 말했다.