[2021부동산①] 올해부터 달라진 부동산 세율

1주택 부부 공동명의자, 종부세 공제방식 선택 가능

6월1일부터 조정대상지역 양도세 최대 70%까지 인상

장특공제 '2년 이상 거주' 요건 추가…미충족 시 일반 장특공제 적용

올해 부터는 정부의 연이은 규제와 정책의 발표로 변화하는 제도가 많아졌다. 세제 변경이 많아졌고, 3기 신도시 사전 청약도 이뤄질 예정이다. 청약을 하려는 이 또는 주택 소유자라면 미리 내용을 숙지하고 있어야 한다. 모르면 나만 손해다. 3회에 걸쳐 부동산 세율과 청약을 다뤄본다. [편집자주]

서울 송파구 일대 아파트 전경.ⓒ데일리안

정부가 연이어 대책을 쏟아내면서 올해부터 부동산 세금 정책이 큰 변화를 맞는다. 집을 사고 팔 때 또는 보유하고 있는 동안의 부동산 세금이 역대 최고로 인상되고, 공제 조건은 까다로워진다.

그런 만큼 내용은 복잡해졌다. 기존 주택 보유자나 주택 취득을 앞둔 수요자는 달라지는 제도를 미리 파악하고 계획을 마련해야 한다.

올해부터 달라지는 부동산 세금을 분야별로 정리했다.

부담 커지는 보유세(재산세+종합부동산세)

집을 보유하고 있다면 부과되는 세금은 재산세와 종합부동산세다. 재산세는 집값과 관계없이 모든 주택에 대해 부과되고 종부세는 공시 가격 9억원 초과 주택에 대해서만 부과된다.

올해부터는 보유세 부담이 올해보다 가중될 전망이다. 정부가 공시가 현실화율 상향을 목표로 공시가격 현실화율은 공동주택의 경우 올해 68.1%에서 69.1%로, 표준단독주택의 경우 53.0%에서 53.6%로 높이기로 했기 때문이다. 공시가 상승과 맞물려 종부세 오름폭은 더 커질 것으로 보인다.

만약 종부세 부담을 피하고 싶다면 매년 6월1일을 기점으로 공시가격 기준 6억원을 초과하는 부분에 대해 세금이 부과하기 때문에 올해 5월까지는 매각해야 한다.

종부세 세율, 1주택자든 다주택자든 모두 올라

종부세 세율은 1주택자든 다주택자든 모두 오른다. 2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1~0.3%p가량 인상된다.

다주택자가 되면 부담은 더 커진다. 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6~2.8%p 인상될 예정이다. 여기에 세부담 상한이 300%(종전 200%)로 높아진다. 공제 기준도 1주택자와 달리 9억원에서 6억원으로 낮아진다.

1주택 부부 공동명의자, 공제방식 택일

종합부동산세 산정 시 부부 1주택 공동명의자는 적용 받을 공제방식을 선택할 수 있게 된다. 기존의 종부세는 가구가 아니라 인별로 과세했다. 1주택자가 단독명의를 하면 9억원까지 공제하고, 부부가 공동명의로 취득을 하면 한 사람당 6억원씩을 공제하는 식이었다.

하지만 앞으로는 1세대 1주택자와 같이 9억원을 공제받은 후 고령자 공제 및 장기보유 공제를 적용 받거나 현재처럼 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수 있다. 유리한 방식을 따져본 뒤 9월 관할 세무서로 신청하면 된다.

김하나 세무사는 "공동명의 1주택자의 종부세는 각각 6억원씩 공제 받아서 12억원을 공제 받는 것이 유리하다"며 "다만 주택가격이 12억원이 넘는 경우에는 보유기간이 길고 고령일수록 고령자 공제와 장기보유를 적용받는 편이 좋다"고 말했다.

양도세 피해라…소득세 최고세율 45%로 상향

양도소득세란 부동산 등을 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도할 때 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 부과하는 세금이다.

올해 양도세 변화는 ▲최고세율 인상 ▲1세대 1주택 비과세 보유기간 산정방식 ▲분양권 주택수 포함 ▲장기보유특별공제 거주요건 추가 등으로 요약된다.

먼저 1월 1일부터 소득세 최고세율이 기존 42%에서 45%로 오른다. 현재는 과세표준 5억원 초과 시 42%의 최고세율을 적용하고 있지만 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정된다.

단기 거래 시 70%까지 세금낸다

조정대상지역에서 단기 거래나 다주택자에 대한 양도소득세율은 6월1일부터 최대 70%까지 인상된다. 1년 미만 단기 보유한 주택을 매매할 경우 양도세율이 70%, 1년 이상 2년 미만 보유한 경우는 60% 세율이 적용된다.

1세대 1주택 양도세 비과세 조건도 바뀐다. 기존에는 2년 이상 보유해야 하는 조건이 적용됐지만, 올해부터는 다주택자가 1주택자가 돼 1세대 1주택 비과세을 받고자 한다면 해당 주택 취득일이 아니라 '다른 주택을 모두 판 후 1주택자가 된 날'이 기준이 된다.

장특공제, '2년 이상 거주 조건' 추가

장기보유특별공제 혜택을 온전히 받으려면, 올해 1월부터는 '2년 이상 거주' 조건을 충족해야 한다.

기존에는 9억원이 넘는 고가주택 소유자라도 1가구 1주택자라면 거주여부나 기간에 관계없이 9억원 초과 양도차익에 대해 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 받았지만 조건 미충족 시에는 일반 장특공제를 적용해 1년에 2%씩, 15년 이상 보유 시 최대 30%까지만 공제된다.

연 8%였던 공제율은 올해 1월1일 이후 양도분부터 보유기간 4%+거주기간 4%로 조정된다. 10년 이상 보유하고 거주한 주택이어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있게 되는 것이다.

분양권도 주택수에 포함된다. 기존에는 양도세를 부과할 때 분양권은 제외 대상이었지만, 올해부터는 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택수에 포함돼 양도세가 부과된다.