[대책no.25-Q&A] "신속한 공급 통해 부동산 시장 안정 가능"

"초저금리·가구 수 증가에 대응에 한계 있어 공급대책 마련"

ⓒ연합뉴스

정부는 이번 '공공주도 3080, 대도시권 주택공급 확대방안'을 발표하면서 신속한 공급을 통한 부동산 시장 안정이 가능할 것으로 기대했다. 그간의 투기수요 억제에 매달리던 것과는 다른 모습이다.

우선 역세권·준공업·저층주거지 등 신규 가용지와 도시정비사업의 직접시행, 공공택지 신규 지정 등 물량 확보를 위해 가능한 모든 방안을 총동원했다.

다음은 설명자료를 문답 형식으로 정리한 것.

▲공급이 충분하다고 했는데, 공급대책 발표한 이유는.

=현 정부 들어 주택 공급은 수도권과 서울을 비롯해 전국이 모두 역대 최고 수준이며, 아파트도 동일하다. 다만 그간 공급기반 확충에도 불구하고 유례없는 초저금리와 급격한 가구 수 증가에 대응하기에는 한계가 있던 상황이었다.

이에 실수요 보호 투기수요 근절 등 정책 기조를 유지하면서, 도심 내 우수 입지에 부담 가능한 가격의 품질 좋은 주택을 공급하는 내용의 대책을 발표하게 됐다.

▲그동안 왜 도심 공급 방안 마련하지 않았었는지.

=이미 12·16대책을 비롯해 5·6, 8·4 공급대책 등을 통해 도심 내 유휴부지를 활용하는 공급방안을 제시한 바 있다. 다만 그동안은 국·공유지 활용이 중심적이었으며, 역세권·준공업지역 활용은 시범사업의 성격이 강했던 것은 사실이다.

▲민간 도시정비사업 규제 완화없이, 공공이 나서는 까닭은.

=정비사업은 도시계획·주거환경에 영향을 미치는 공공성이 강한 사업이다. 그러나 소유주 중심의 '조합' 방식으로 진행돼 개발이익이 사유화됨에 따라 과도하게 투자대상으로 활용돼 왔다.

이로 인해 규제 완화 시 투기수요 유입으로 집값 상승이 우려되지만 개발이익을 환수할 수 있는 수단을 마련하지 못해 지난 20년간 역대 어느 정부도 근본적인 공급확대 방안을 마련하지 못한 것이다.

이번 대책을 통해 공공이 직접 시행하는 새로운 모델을 적용하면, 투기수요 유입 억제가 가능하며 사업을 신속히 진행하고 세입자와 상인의 내몰림 등 기존 정비사업의 부작용을 완화할 수 있을 것으로 기대된다.

▲수용방식 사업은 과도한 사유재산 침해가 아닌가.

=공공이 선제안하는 것이 아니라 토지주 등이 사업을 제안하게 되며, 주민의 3분의 2, 면적 2분의 1 등 높은 수준의 주민동의율을 충족하는 경우에 한해 공공이 사업을 진행한다. 도심 내 부담 가능하고 주택의 신속 공급을 위해 수용방식을 활용하되 정당 보상은 진행할 예정이다.

종전 방식보다 조합원에게 추가수익을 보장하고 사업의 불확실성을 줄이는 등 다양한 참여 유인을 제공한다. 또한 보상과정에서 사업에 동의한 원주민들에게는 신축주택에 대한 우선공급권을 부여한다. 사업에 동의하지 않았던 원주민 등에게는 토지보상법의 기준에 따라 현금보상을 실시할 계획이다.

▲공급까지 장시간 소요돼 현 시장 상황 대응이 어렵지 않나.

=시장에 충분한 물량이 저렴한 가격으로 지속 공급될 것이라는 신뢰가 형성된다면 과열된 매수세가 완화되고 시장이 안정될 것으로 기대하고 있다. 또한 단기 공급이 가능한 비주거 리모델링 및 신축 매입약정 등도 추가 확보한 만큼 대응이 가능할 것이다.

▲개발사업으로 인한 집값 상승 우려가 나온다.

=개발 기대감이 형성될 경우 단기적 가격 상승을 우려할 수 있으나, 투기수요 유입 차단을 위해 대책발표일 이후 사업구역 내 기존 부동산의 신규 매입계약을 체결한 자나 지분 쪼개기를 한 경우에 대해서는 우선공급권을 미 부여하고 현금청산할 계획이다.

또한 시장 상황을 모니터링해 과열 우려 시에는 토지거래허가구역으로 지정하거나, 대상지역에서 제외하는 등 과열 여지를 철저히 차단할 것이다.

▲기존주택 멸실 증가와 이주 수요 증가로 전세시장 불안 가중되지 않을까.

=제도 초기에는 사업지 별로 이주시기를 조정하고, 인근 매입임대와 수도권 택지 등을 활용한 순환정비를 실시한다. 사업지 인근 매입임대와 3기 신도시와 공공택지 내 공공임대주택을 임시 거주지로 제공할 계획이다. 또한 올해 11.19 전세대책과 이번 공급대책에 담긴 단기 공급 물량 중 상당 수가 공급된다.

제도 정착기에는 개발사업간 순차연계를 통한 임시 거주지를 마련할 계획이다. 제도초기 건설된 공공임대와 공공자가 중 일부를 후행 사업의 임시거주지로 활용한다.

▲토지주 동의 촉진할 방안은.

=이번 대책에서 밝힌 물량의 50% 이상은 정비사업 및 역세권, 준공업 지역, 저층 주거지 등의 도심 내 가용부지 활용을 통해 공급한다. 정비사업은 조합원에게 추가수익을 보장하고, 사업 불확실성을 줄이는 등 참여 유인 방안을 마련하는 등 주민에게 더 많은 인센티브를 제공하고 사업속도도 높여 토지주의 참여유인이 충분할 것으로 예상한다.

▲조합원, 토지주에 대한 구체적인 혜택은.

=조합원과 토지주에게는 조합방식 등으로 사업을 추진할 때보다 10~30%p 높은 수익률을 보장하고 신규 주택도 우선 공급한다. 도시 건축규제 완화와 재건축 2년 의무거주 면제, 재건축 초과이익 부담금 미부과, 현물선납 시 양도세 비과세 등 혜택이 토지주에게 부여된다.

또한 종래의 관리처분방식이 아닌 기존 자산의 소유권을 공기업에게 넘기고 우선공급권을 부여받은 후 모든 사업 리스크를 공기업이 부담하는 현물선납 방식을 도입한다.

▲개발이익이 사유화되는 것 아닌지.

=개발이익은 토지등 소유자에게 적정한 수익을 보장하고 나머지 부분은 세입자 보호와 공공임대, 공공자가 공급, 생활SOC 확충 등에 재투자하게 된다. 토지 등 소유자로 구성된 조합이 사업시행자가 돼 개발이익을 독점하는 기존의 사업과는 사업방식이 다르다.

▲공공주도 개발 사업에 따라 원주민 및 세입자 보호방안은.

=토지소요주에게 신축 아파트 우선공급권을 부여해 재정착을 유도한다. 개발비용 부담 능력이 없는 실거주자에게는 공공자가주택을 공급하고, 다가구·다세대 전세금 반환 부담이 높은 집주인에게는 대출을 지원할 계획이다.

이와 함께 세입자에게는 이주비를 지원하고 건설기간 동안 인근 공공임대주택 안내와 건설 후 공급되는 공공임대 및 공공자가주택을 공급한다. 영세상인은 건설기간 동안 임시영업시설을 지원하고 신축 아파트·상가 재정착도 지원할 계획이다.

▲공공 시행사 부담 높아지는 것 아닌지.

=토지 등 소유자는 현물선납을 하고 새로 공급되는 아파트 우선 분양권으로 보상받기 때문에 토지 확보에 드는 비용이 타 사업 대비 적을 것으로 판단된다. 이외에 세입자 및 상인 보호, 수용 시 보상 등을 위해 초기 사업비가 필요하지만 분양 수익을 통해 보전할 수 있다. 공공시행자의 부채 부담 완화를 위해 사업비 보증(HUG)을 지원하고, 민간 시공사의 역량을 적극 활용하는 방안을 검토할 예정이다.

▲도시계획 권한은 지자체 소관으로 서울시 협력이 필요하다.

=이번 대책에서 제시된 사업은 사업 전반에 지자체가 참여하도록 설계돼 있어 지자체의 도시계획권한은 충분히 보호된다. 사업계획 승인 등 인허가권을 지자체가 행사토록 돼 있고, 국토부가 지구지정 시에도 지자체 의견을 충분히 반영할 계획이다.

이번 대책은 서울시와 협력해 마련했으며, 발표 이후에도 긴밀히 공조해 사업 성과를 조기에 가시화하겠다.

▲비수도권 지역 대책은 무엇인가.

=이번 대책은 주로 수도권 지역 주택공급에 대한 우려 때문에 발생하는 불안심리 확산 문제를 극복하기 위해 수도권 지역 주택 공급에 역점을 뒀다. 다만 그간 시행됐던 다양한 주택공급 방안을 5대 광역시 중심으로 지방에서도 시행해 22만 가구의 주택을 공급하고자 한다.

구체적으로 정비사업과 도심 공공주택 복합시설 등 도심개발사업을 통해 11만4000가구, 공공택지 추가지정으로 8만3000가구, 비주택리모델링 및 신축매입으로 2만3000가구를 공급할 예정이다.