"나 살 테니 임대인 나가라고 하려면…집주인, '실거주 의사' 증명해야" [디케의 눈물 153]

임대인, 세입자 임대차계약갱신 요구에 "집 비워라" 소송…대법, 임대인 패소취지 환송

법조계 "계약갱신청구 거절시 정당한 사유 입증해야…대법서 입증 기준 명시한 첫 판례"

"그동안 민사소송서 세입자가 입증 책임…임대인이 실거주 의사 구체적 소명하라는 의미"

"'임대차 3법' 등장 이후 임대인·임차인 갈등 지속…'임차인 보호' 입법 취지 입각한 판단"

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 모습.ⓒ연합뉴스

임대인이 단순히 '실거주 의사' 통보만으로는 임차인의 임대차계약갱신을 거절할 수 없다는 대법원의 판단이 나왔다. 법조계에선 직계 혹은 본인이 살 목적이어도 계약갱신청구를 거절하려면 임대인이 구체적인 사유를 입증해야 한다는 취지의 판결이라고 설명했다. 전문가들은 특히, 실거주 의사에 관한 증명 기준을 대법원에서 명시적으로 설시한 첫 판례라고 강조했다.

27일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 민유숙 대법관)는 최근 아파트 주인 A씨가 세입자 B·C씨를 상대로 낸 건물 인도청구 사건에 대해 A씨 승소로 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. 앞서 A씨는 2019년 서울 서초구 아파트를 2021년 3월까지 2년 동안 B·C씨에게 빌려주는 임대차계약을 체결했다. 이후 2020년 "다른 아파트를 팔고 빌려준 아파트에 들어와 살려고 한다"며 임대차계약을 갱신하지 않겠다고 통보했다. 이에 세입자는 계약갱신요구권을 행사하겠다는 내용증명을 보냈고 A씨는 집을 비우라는 소송으로 맞섰다.

A씨는 노부모를 거주하게 할 계획이라 주택임대차보호법이 정한 갱신 거절 사유(본인이나 직계 존·비속의 실제 거주)에 해당한다고 주장했다. 하지만 세입자는 처음에는 직계 가족이 들어와서 산다고 했다가 노부모 실거주로 말을 바꿨다는 점에서 부당하게 갱신 거절권을 행사하고 있다고 반박했다. 1심과 2심은 "적법하게 갱신 거절권을 행사했다는 점이 인정된다"며 A씨 손을 들어줬다. 반면 대법은 "'실거주 의사'가 분명히 있다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도로 입증한다면 이를 받아들일 수 있다"고 판단했다.

전문영 변호사(법무법인 한일)는 "계약갱신청구권은 주택임대차보호법에 따른 임차인의 권리이고 임대인은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 규정된 사유로만 거절할 수 있다. 계약갱신청구를 거절하는 정당한 사유가 있다는 점을 임대인이 입증해야 한다"며 "위 판결 전까지는 실거주 의사에 관한 증명의 정도와 판단 기준을 명시적으로 설시한 판례가 없었는데 이러한 기준을 제시한 데 의의가 있다"고 전했다.

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김희란 변호사(법무법인 리더스)는 "직계 혹은 본인이 살 목적임에도 실거주 의사를 통상적으로 수긍할 수 있도록 증명해야 한다"며 "임차인의 계약갱신청구권을 원칙적으로 보장하고자 한 것이 주택임대차보호법이며 ​개별 구체적 사정에 따른 임대인의 권리를 보호하기 위하여 예외사유를 규정하고 있다"고 설명했다.

이어 "임대인이 실거주할지 여부를 임차인이 입증함에는 한계가 있다. 계약종료 후 임대차목적물을 임대인에게 반환하지 않는 이상 임차인으로서는 임대인이 실제 거주하는지 알기 어려워서다"며 "​손해배상책임과 그 범위를 규정하고 있기는 하나, 손해배상만으로 임차인의 주거권이 온전히 회복된다 할 수 없으며 계약갱신청구권을 둔 입법자의 입법취지 또한 실현된다고 보기 어려웠다"고 부연했다.

김가람 변호사(법무법인 굿플랜)는 "소송을 할 때 실거주자가 실거주 의사를 증명해야 하는지 혹은 세입자가 증명해야 하는지에 대한 입증책임의 문제가 그동안 하급심에서 여러 차례 다퉈졌다"며 "통상적인 민사소송이나 손해배상 소송과 달리 임대인이 적극적이고 구체적인 소명을 해야 된다는 취지이며 입증책임의 귀속 주체와 입증 정도에 대해서 판가름해준 중요한 의미의 판결이다"고 분석했다.

이어 "'임대차 3법' 등장 이후 임대인과 임차인 사이에 첨예한 갈등의 여운이 지금까지 남아오다 대법원까지 간 사안으로 보인다"며 "임차인 보호라는 법의 입법 취지에 입각해 내린 판단이다"고 강조했다.