꽉 조인 대출규제에 전월세 상승, 내년에도 부동산 ‘풍선효과’

금리 충격에 아파트값 2년 연속 하락 후 올해 반등

전세가격은 16개월 연속 상승중

“대출 규제로 수요층 상당수 전월세 시장으로”

연간 전국 아파트값은 2022년 -2.01%, 2023년 -4.11%에서 올해 0.83% 올라 상승 반전했다.ⓒ연합뉴스

올해는 전국 집값이 3년 만에 반등했지만, 서울 강남4구와 마용성(마포·용산·성동), 한강벨트 등 서울 핵심 지역에 집중된 것으로 나타났다. 지방은 하락 폭을 줄이는 수준에 그쳤다.

특히 정부가 대출 규제를 강화하면서 매매 수요가 전월세 수요로 밀려나는 풍선효과가 나타나고 있고, 내년에도 공급 부족으로 인한 시장 불안이 지속될 것이란 평가다.

16일 부동산R114에 따르면 연간 전국 아파트값은 2022년 -2.01%, 2023년 -4.11%에서 올해 0.83% 올라 상승 반전했다.

2024년 1~10월 누적 기준 17개 시도의 지역별 매매가격 변동 현황을 살펴보면 ▲서울(2.03%) ▲강원(0.62%) ▲인천(0.27%) ▲경기(0.20%) ▲전북(0.18%) 등 5개 지역에서 상승했다.

반면 ▲충남(-1.88%) ▲부산(-1.32%) ▲광주(-0.94%) ▲대구(-0.82%) 등 11개 지역은 하락했고 ▲전남은 보합(0.00%)을 나타냈다.

이 가운데 전세가격은 2023년 하반기부터 16개월 넘게 오르고 있다.

전세사기와 역전세 이슈가 지배했던 2023년 상반기와는 달리 올해는 전셋값이 1년 넘게 상승 중이다.

전국이 2024년 1~10월 누적 기준 1.15% 상승해 매매와 마찬가지로 2022~2023년 2년 하락 후 상승 반전에 성공했다.

매매 시장과 달리 지역 간 차별화된 움직임도 덜한 편이다. 월간 기준 서울, 수도권, 전국 모두 상승세가 유지됐고 지방의 경우 특정 월에는 하락세를 보이기도 하지만 전반적인 상승 흐름은 동일했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “지난해 7월부터 시행된 정부의 전세보증금반환 특례대출에 더해 과거보다 안정된 전세대출 금리와 급등한 월세가격 부담 등으로 인한 전세시장 회귀로 수요 초과 국면이 지속되는 분위기”라며 “전세시장은 투자 관점이 개입된 매매시장과 달리 실제 거주수요 위주로 움직인다”고 설명했다.

전문가들은 금융 당국이 전방위적 대출 규제를 진행 중인 가운데 내년에는 ‘풍선 효과’가 심화될 것이라 우려했다.

윤 연구원은 “대출 규제로 인해 매수에 나설 수 없게 된 수요층의 상당수는 전월세 시장으로 유입돼 반대편 풍선에 해당하는 전월세 가격을 부풀게 할 전망”이라며 “부동산R114를 포함한 3대 시세 조사기관의 월세 지수는 지역을 불문하고 연일 역대 최고치를 경신 중”이라고 말했다.

2025년 아파트 입주 물량은 2024년 대비 9만9426가구 줄어들 것으로 예상되고, 줄어든 물량의 대부분이 경기(4만7565가구 감소), 인천(7102가구 감소)에 집중될 것으로 전망된다.

그는 “수도권에서의 신축아파트 입주 감소가 2025년의 부동산 가격 움직임에도 상당한 영향력을 발휘할 것”이라고 했다.

그러면서 “특히 2026년에는 2025년 대비 더 큰 공급 절벽이 예상되는 상황이어서 2025년 하반기에 가까워질수록 풍선효과 이슈를 뛰어넘는 공급 절벽 우려감이 부동산 시장을 지배할 수 있다”고 내다봤다.