초양극화로 접어드는 부동산 시장…“분양도 수주도 옥석가리기 심화”

서울 아파트값 41주 만에 상승흐름 끊겨…상저하고 예상

분양가 오름세에 청약 성적 불확실한데…안전마진 확실한 로또분양 예외

압구정·여의도·성수 등…사업성 확실한 상급지 위주 수주전 예상

올해 분양시장에서 청약 수요자와 건설사의 정비사업 수주 전략을 관통하는 키워드로 ‘옥석가리기’가 꼽힌다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

올해 분양시장에서 청약 수요자와 건설사의 정비사업 수주 전략을 관통하는 키워드로 ‘옥석가리기’가 꼽힌다.

부동산 시장의 침체가 장기화되는 가운데, 서울 강남권 등 알짜 단지 위주로만 경쟁이 치열해지는 양극화 현상이 심화될 것으로 예상된다.

6일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값 상승세가 41주 만에 멈췄다. 지난해 3월 넷째 주 상승 전환한 서울 아파트값이 같은 해 12월 넷째 주 보합(0.00%)으로 전환한 것이다.

이미 전국 아파트값은 지난해 11월 셋째 주를 기점으로 하락 중인 상태다.

반면 분양가격은 지속적으로 상승하고 있는 데다 탄핵 정국으로 인한 경제적 불확실성이 커진 상태여서 건설사들이 분양 시점을 당초 계획보다 연기할 가능성도 높아졌다.

그러나 수억원의 시세차익이 예상되는 로또청약 단지는 예외다. 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 분양가 상한제가 적용되는 지역 내 단지들은 분양 한파 속에서도 높은 경쟁률을 기록할 것으로 예상된다.

연초에는 삼성물산이 서울 서초구 방배동 방배6구역 재개발을 통해 건설하는 ‘래미안 원페를라’가 분양을 앞두고 있다.

전체 1097각 중 482가구가 일반분양되는데 3.3㎡당 6500만원, 전용 84㎡ 기준으로는 22억원의 분양가가 예상돼 인근 단지보다 최소 5억원 이상의 시세차익을 누릴 수 있을 것으로 점쳐진다.

송파구에서는 잠실 미성 크로바를 재건축한 ‘잠실 르엘’이 상반기 분양에 나설 것으로 보인다. 총 1865가구 중 213가구가 일반분양 물량으로 배정됐다.

지난해 10월 인근에서 분양한 ‘잠실 래미안 아이파크’의 3.3㎡당 평균 분양가가 5409만원인 점을 고려하면 5000만원 후반대로 형성될 것으로 보이며 이에 따른 안전마진은 6억~9억원 수준이라는 평가다.

이 밖에도 서초구 방배13구역을 재건축하는 ‘방배 포레스트 자이’를 비롯해, 반포주공3주구 재건축 단지인 ‘래미안 트리니원’, 반포주공 1단지 1·2·4주구를 재건축하는 ‘반포 디에이치 클래스트’, 신동아 아파트 재건축 ‘아크로 드 서초’ 등 분양가 상한제 단지가 연내 분양에 나설 것으로 예측된다.

건설사들은 올해도 손실을 줄이고 수익성은 보장할 수 있는 곳들만 수주에 나서려는 움직임을 이어갈 전망이다.

삼성물산과 현대건설은 연초부터 한남3구역 재개발을 두고 치열하게 경쟁 중이다. 한남 4구역은 오는 18일 시공사를 선정하는데 시공권을 따내기 위한 출혈 경쟁도 마다하지 않고 있다.

이는 올해 사업이 본격화되는 압구정 3구역 수주를 위한 전초전이란 관측이 크다.

압구정 3구역 재건축 사업은 현대 1~7차, 현대 10·13·14차, 대림빌라트 등 3934가구를 5175가구 규모로 건설하는 것으로 사업비만 7조원에 달하는 강남권 대어로 꼽힌다.

연초에는 서초구 방배15구역과 신반포 4차 재건축 사업의 경쟁입찰이 기대되고 있다.

방배15구역에는 포스코이앤씨, HDC현대산업개발, 현대엔지니어링, 금호건설 등이, 신반포 4차에는 삼성물산, 대우건설, 포스코이앤씨, HDC현대산업개발, 금호거설, 진흥기업이 입찰참여의향서를 제출한 상태다.

이외에도 한강변에 위치한 성동구 성수동 일대 ‘성수전략정비구역’ 재개발 사업을 비롯해 여의도 재건축 사업 등을 건설사 간의 치열한 경쟁이 예상된다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)는 “올해 탄핵정국 등 경제적인 불확실성이 커진 상황이지만 수익성을 중심으로 한 양극화된 흐름이 이어질 것”이라며 “청약 수요자들은 로또 청약을 중심으로, 건설사들도 수익성이 담보되는 강남권 등 상급지 중심으로 경쟁을 이어갈 것”이라고 전망했다.