대출규제·전셋값 상승…‘월세’ 갱신계약 2년 만에 최대

작년 4Q 월세 비중 44%…전 분기比 3.3%p↑

월세 수요 증가 …월세지수도 역대 최고치 기록

부동산R114가 10일 2023~2024년 서울 아파트 전월세 실거래 데이터를 분석한 결과, 지난해 4분기 임대차 계약에서의 전세 비중은 56.0%(3만112건), 월세 비중은 44.0%(2만3657건)로 나타났다.ⓒ부동산R114

지난해 4분기 월세 갱신 계약이 2년 만에 최대치를 기록한 것으로 나타났다.

10일 부동산R114가 2023~2024년 서울 아파트 전월세 실거래 데이터를 분석한 결과에 따르면 지난해 4분기 임대차 계약에서의 월세 비중은 44.0%(2만3657건)로 직전 분기 대비 월세 비중이 3.3%포인트 증가한 것으로 나타났다.

전세 비중은 56.0%(3만112건)로 나타났다. 이는 전방위 대출 규제로 억눌린 매매 수요가 임대차 시장에 머무는 선택을 하고 있는 가운데 지난 2022년부터 불거진 전세사기 여파와 2023년 5월부터 꾸준히 오르는 전셋값에 월세시장으로 이동한 수요자들이 늘어난 영향으로 풀이된다.

부동산R114의 월세지수도 연일 역대 최고치(2024년 4분기 기준 144.47p)를 기록 중이다.

서울 아파트 월세 거래의 계약 유형별 비중을 보면 갱신 계약 비중이 2023년 3분기 이후 증가세인 것으로 확인된다. 특히 2024년 4분기 갱신계약 비중이 31.6%를 기록하면서 최근 2년 내 최대를 기록했다.

지난 2023~2024년 전월세 거래가 가장 많은 '헬리오시티'의 경우 전용 84㎡ 기준 2023년 1분기 8.1억원이었던 평균 전세보증금은 지난해 4분기 10억원으로 약 23% 증가했다.

2023~2024년 시중 5대 은행 전세자금대출 금리 평균인 4.5% 적용하고 전세보증금의 80%를 대출받는다고 가정하면 매월 244만원의 이자가 300만원까지 늘어나게 된 셈이다.

월세가격이 급증했음에도 갱신계약 비중의 증가 속도가 더욱 가속화되고 있다.ⓒ부동산R114

반면 동일 단지·면적의 월세(갱신계약)는 보증금은 큰 변동이 없었으나 126만원이던 월세가 178만원까지 상승하면서 40%가량이 증가했다.

월세 가격이 급증했음에도 갱신 계약 비중의 증가 속도가 더욱 가속화되고 있다. 높아진 전셋 값의 문턱을 넘지 못한 수요자들이 신규 전세 및 월세 계약을 체결하기 보다 계약갱신청구권을 활용해 기존 월세 계약을 연장한 영향이 큰 것으로 파악된다.

아파트 전세 거래 비중이 감소하고 월세 계약, 특히 갱신계약 비중 증가 속도가 가팔라지고 있다.

이는 전세대출보증 비율을 현행 100%에서 90%로 인하하는 등의 규제가 예고되면서 전세대출 한도가 축소될 것이라는 우려와 함께, 가계대출 규제 강화 기조 속에서 2025년 수도권 신축 아파트 입주 물량 부족 문제까지 더해지면서 전세가가 상승한 영향이 크다.

김지연 부동산R114 책임연구원은 “전세가격이 상승함에 따라 전세 보증금 마련이 어려워지게 되면 수요는 자연스레 순수 전세보다는 반전세나 월세로 전환될 수밖에 없어 ‘전세의 월세화’는 당분간 지속될 것”이라고 설명했다.