‘다크호스’ 강동-광진, 토허제 확대 수혜 기대감 ‘업’ [서울집 카오스④]

송파구 인접 지역으로 풍선 효과 전망 속 관망세도

둔촌동 올파포 문의 쇄도…고덕·광장·구의 ‘차분’

권역별 분위기 온도 차에도 추가 상승 기대감 여전

서올 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 ‘포레온 스테이션5’ 상가 전경. ⓒ 데일리안 이호연 기자

정부가 지난 19일 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 일대 아파트에 대해 토지거래허가구역(토허제)을 확대 재지정했다. 앞서 지난달 12일 ‘잠삼대청’(잠실·삼성·대치·청담) 지역의 토허제를 해제한 지 불과 35일만이다. 규제 해제 이후 집값이 단기간에 급등하자 시장의 불안을 해소하기 위해 한 달 여 만에 180도 선회한 것인데 일관성 없는 결정으로 정책의 신뢰도는 하락했고 시장의 혼란만 가중시켰다는 비판이 커지고 있다. 혼란이 커지고 있는 서울의 집 문제를 권역별로 살펴본다. [편집자 주]

토허제가 확대 재지정되면서 인근 지역으로 풍선효과가 나타날지가 관심사인 가운데 서울 동남권에서는 토허제로 묶인 송파구와 인접해 있는 강동구와 광진구에 시선이 쏠리고 있다.

지난 26일 오후 기자가 방문한 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온(올파포·옛 둔촌주공아파트)에서는 토허제 확대 재지정의 수혜 효과로 당분간 아파트 가격이 상승할 것이라는 기대감이 묻어났다.

실제로 강동구는 지난달 12일 잠삼대청의 토허제 해제로 키 맞추기로 훈풍이 이어갔다. 지난달 둘째 주부터 상승세로 돌아선 강동구 집 값은 3월 셋째 주에 0.28% 상승세를 기록하며 서초·강남·송파·용산·성동·양천·마포에 이어 서울에서 7번째로 높은 아파트 가격 상승률을 기록했다.

여기에 더해 이번 토허제 확대 지정으로 최대 수혜주로 떠올랐는데 강동구 내 대규모 신축 단지인 올파포가 주목받고 있다.

특히 ‘단군 이래 최대 재건축’이라는 수식어가 붙을 정도로 85개동 1만2032세대의 대규모 물량이 공급됨에도 4개월이 넘는 기간 동안 분산 돼서 입주가 이뤄지다 보니 공급 영향이 크지 않다는 분석이다.

올 들어 새 학기를 앞두고 수요가 증가하며 매매와 전세 거래가 모두 상승 곡선을 그리고 있다. 지난 1월 전용 59㎡가 20억5236만원에 매매 신고가를 찍었고 전세는 지난달 59㎡가 9억5000만원으로 신고가를 찍었고 49㎡도 최근 7억원에 세입자를 들이며 역대 최고가를 기록했다.

기자가 방문한 ‘포레온 스테이션5’ 올파포 상가 1층은 입주가 진행중으로 어수선했지만 이미 자리를 잡은 부동산 중개업소들은 상담하러 온 고객 대응에 여념이 없었다. 신축 수요에 풍선효과 기대감이 복합적으로 작용한 결과로 풀이됐다.

현재 올파포의 84㎡ 매매 호가는 지난해 말 24억~25억원 선에서 현재 26억~28억8000만원 선에 형성되고 있다는 게 중개업소의 설명이다.

A 공인중개소 대표는 “집값이 한동안 계속 올랐고 현재는 매물도 많지 않은 상태로 당분간 가격이 오를 것”이라며 “특히 지방에서 문의가 많은데 토허제 확대 재지정 효과로 상당 수요가 올파포로 선회할 것”이라고 내다봤다.

B 공인중개사 대표는 “가격이 오르다 잠실이 토허제로 다시 묶이면서 지금은 실거래 위주 거래가 많은 편이고 관망세도 짙어졌다”면서도 “포레온은 대장 단지고 신축이다보니 (확대 적용된) 토허제가 풀려도 금액대는 여전히 받쳐줄 것”이라고 설명했다.

서울 강동구 고덕동 소재 ‘고덕그라시움’ 전경. ⓒ 데일리안 이호연 기자

강동구 내 대표적 아파트 밀집지역인 고덕동은 잠시 숨고르기에 들어간 모습이지만 기대감은 여전했다.

대장주 아파트인 고덕그라시움(84㎡)은 지난 2월 19억 5000만원에 거래된데 이어 지난 12일에는 21억원에 손바꿈됐다. 지하철 5호선 상일동을 사이에 두고 건너편에 있는 고덕아르테온(84㎡)은 최근 18억4500만원(13층)에 거래됐는데 1년 전 대비 3억9000만원이 올랐다.

최근에도 매수 문의가 이어졌지만 토허제가 확대 적용된 지난 24일 이후 다소 조용해진 분위기라는 것이 인근 중개업소의 전언이다. 관망세가 유지될지 풍선효과가 나타날지 좀 더 지켜봐야 하겠지만 상승 기대감이 엿보였다.

고덕그라시움 인근의 C 중개업소 관계자는 “2월 셋째 주부터 3월 초까지 토허제로 거래가 되지 않던 매물들이 대부분 다 나갔고 지금은 매수자들이 분위기를 살펴보자는 입장”이라면서도 “만약 풍선효과가 생긴다면 조정대상 지역 지정 가능성이 높은데 7월부터는 스트레스 총부채상환비율(DSR) 3단계 시행까지 예고돼 대출한도가 줄어드는 만큼 차라리 지금 매수하는 것도 방법”이라고 조언했다.

서울 광진구 광장동 소재 극동아파트 전경.ⓒ데일리안 이호연 기자

광진구도 강동구에 비해 분위기는 다소 차분했지만 기대감은 여전했다. 광장동 아파트 단지들은 지하철 5호선 광나루역 인근으로 극동아파트, 현대 10단지, 현대 3단지, 현대힐스테이트 등 중형 단지들이 모여 있는 형태다. 지난 2012년 신축된 현대힐스테이트가 가장 최근 아파트일 정도로 구축 단지가 상대적으로 많다.

기자가 방문한 아파트 단지 내 공인중개업소들에서는 가끔씩 고객들이 방문하고 이따끔씩 전화가 오는 수준이었다. 올 들어 가격이 다소 오른 데다 토허제 확대 재지정으로 관망세가 다소 강화됐다는 것이 중개업소들의 설명이었다.

광장동 소재 D 공인중개업소 대표는 “그동안 집값이 오르면서 매수자의 자금 부담이 늘어난 상태에서 매도자는 토허제 확대에 따른 반사효과 기대감이 커지면서 실제 거래가 주춤할 수 밖에 없는 상황”이라며 “매물도 기존 것들이 유지되고 있는 것으로 최근 새로 나오는 것은 없는 상태”라고 말했다.

광장동과 붙어 있는 구의동에서도 토허제 확대 재지정에 따른 집값 상승 기대감이 감지됐다. 지하철 2호선 강변역과 테크노마트 인근으로 대표 아파트 단지인 현대프라임과 현대2단지는 최근 가격이 상승했다.

현대프라임의 경우, 전용 59㎡가 올 들어 11억~12억원대에서 거래되다 이제는 13억대 매물도 등장한 상태다. 상대적으로 대형 평수인 전용 126㎡의 경우, 한강변 인접 매물이 지난 1월 24억원에 거래돼 신고가를 경신한 바 있다.

다만 토허제 확대 적용 후 가격 상승 기대감이 커진 탓에 실제 거래는 다소 주춤한 상황이라는 전언이다.

구의동 소재 E 공인중개업소 대표는 “올 들어 집값이 오르긴 했지만 상승 폭은 마포와 성동에 비해 높지 않았다”며 “상대적으로 저평가돼 있는 지역인데다 토허제 확대 재지정에 따른 풍선효과도 기대해 봄직하다”고 말했다.