8.2대책 후 투자 수요 걷힌 재개발·재건축, 실수요자 관심 고조

과천·안양·성남 중심으로 하반기 2만6000여가구 분양…역대 최다 물량

하반기 경기도 재개발·재건축 분양 물량에 관심이 모아지고 있다. 과천·안양·성남 등을 중심으로 올 하반기에만 2만6000여가구가 나올 예정으로 반기별로 비교하면 역대 최다 물량이다. 경기도의 경우 재개발·재건축보다는 일반 택지지구나 도시개발지구 등을 중심으로 분양시장이 움직였던 것을 고려하면 이례적이다.

6일 부동산114 데이터를 분석해 보면 올해 하반기 경기도에서는 15곳에서 2만6314가구의 재개발·재건축 단지가 분양을 앞두고 있다. 2000년 조사 이래 반기별로는 역대 최고 물량이다. 두 번째로 분양물량이 많았던 2009년 하반기(1만7756가구)와 비교해도 1만가구 가량 많다. 단순히 총 가구 수만 많은 것이 아니라 실제 일반분양물량도 많다. 올해 하반기 정비사업지의 일반분양 가구 수는 총 1만356가구로 2000년 조사 이래 최고치를 기록하고 있다.

분양물량은 경기도에서도 부촌으로 꼽히는 과천·안양·성남 등 주요 지역에 집중돼 있다. 시별로 살펴보면 과천시가 7261가구로 가장 많고 이어 안양과 성남에서 각각 5244가구, 4800가구를 내놓는 등 경기도 부촌격인 3개 지역 분양물량만 전체의 약 66%를 차지한다. 이밖에 광명, 부천, 의정부 등에서도 9000여 가구가 나온다.

또 경기도 내에서 재개발·재건축이 이뤄지는 곳들은 기존 거주자들이 많은 곳이 대부분이라 청약 경쟁이 치열해질 전망된다. 통상적으로 정비사업지 단지들은 도심권에 자리 잡고 있다 보니 역세권 단지가 대부분이며, 생활편의·업무·교육 등 인프라가 잘 갖춰져 주택 수요자들에게 인기가 높다. 이는 앞서 분양한 재개발·재건축 단지의 높은 청약경쟁률 결과로도 나타나고 있다.

실제로 지난해 7월 경기도 안양시 동안구에서 호계주공아파트를 재건축해 분양한 ‘평촌 더샵 아이파크’는 평균 36.43대 1의 경쟁률을 기록하며 1순위 마감됐다. 지난해 5월 경기도 과천시 별양동에서 과천 주공 7-2단지 재건축을 통해 분양한 ‘래미안센트럴스위트’도 평균 36.18대 1의 경쟁률을 기록하며 1순위 마감됐다.

특히 업계에서는 이번 8.2 부동산대책 발표로 인해 과천이나 성남·광명 등의 경우 지역 내 실수요자들 위주로 청약이 이뤄질 것으로, 그 외 지역의 경우 풍선효과로 수요 증가가 나타날 것이라고 보고 있다.

성남·광명·과천 등의 경우 이번 대책으로 양도세 가산세율 적용, 분양권 전매 시 양도세율 50% 일괄 적용으로 분양권으로 볼 수 있는 이득이 상쇄되어 단기 투자자들의 접근이 어려워질 것으로 보여서다. 유일하게 투기과열지구로 묶인 과천의 경우 향후 분양을 준비 중인 곳들이 적잖고 정비사업 분양에 대한 재당첨 제한이 5년으로 늘어남에 따라 실수요자들도 더욱 청약통장 사용이 신중해질 것이라는 분석이다.

그 외 경기권 재개발·재건축 사업은 서울 전 지역이 투기과열지구나 투기지구로 지정된 상황에서 실수요자나 투자자들의 이동을 가속화 시킬 수 있다. 서울의 경우 LTV나 DTI가 40% 내외로 하향되고 3억 원 이상 주택 거래 시 자금조달계획과 입주계획을 신고해야하는 만큼 투자자뿐만 아니라 실수요자 이탈이 심해질 수 있다.

업계 관계자는 “신도시나 택지지구들과 달리 경기도 도심권 재개발·재건축 아파트의 경우 기존 거주자들을 기반으로 하는 실수요층의 호응이 높았던 만큼, 이번 대책에 크게 영향을 받지 않을 가능성이 높다”면서 “오히려 이번 대책에 가장 크게 영향을 받는 서울 내 실수요자들이나 투자자들의 발길이 주변 경기도 도심권으로 쏠릴 가능성이 높다”고 말했다.

하반기 경기권 재개발·재건축 사업 물량.ⓒ부동산114

실제로 하반기 분양을 준비하고 있는 곳들 가운데에서는 주목할만 곳들도 적잖다. 우선 현대산업개발과 포스코건설, 롯데건설(주관사: 현대산업개발)은 8월 경기 성남시 수정구 신흥동 신흥주공아파트를 재건축한 ‘산성역 포레스티아’를 분양할 예정이다. 이 단지는 지하 3층~지상 28층 39개동 전용면적 59~98㎡ 총 4089가구로 이 중 조합원분을 제외한 전용면적 59~98㎡, 1705가구가 일반분양 물량으로 나온다. 이 단지는 지하철 8호선 산성역 3번 출구를 도보로 이용할 수 있는 출구역세권으로 서울 외곽순환도로, 분당-수서간 고속화도로, 성남대로 등으로 이동이 수월해 서울 및 주요도심으로 접근성이 좋다.

대우건설은 9월 경기도 과천시 부림동 일대에서 과천 주공7-1 재건축 단지를 선보일 예정이다. 이 단지는 지하 3층~지상 최고 32층, 15개동, 총 1317가구로 이 중 597가구가 일반에 분양된다. 지하철 4호선 과천역이 단지 바로 앞에 있고 과천~봉담고속도로 과천IC도 가깝다. 과천초등학교와 과천중·과천고·과천여고·과천외고 등 선호도가 높은 학교도 가까이 있다.

삼호는 9월 경기도 부천시 괴안동에서 동신아파트 재건축을 통해 ‘e편한세상 온수역’을 분양할 예정이다. 이 단지는 지하 2층~지상 29층, 8개동, 전용면적 59~84㎡ 총 921가구로 이 중 212가구가 일반에 분양된다. 지하철 1·7호선 온수역을 도보로 이용할 수 있으며, 온수역을 통해 한정거장만 지나면 서울 구로구 구로역일정도로 서울 접근성이 좋다.

삼성물산은 12월 부천 송내1-2구역을 재개발한 ‘송내 1-2구역 래미안(가칭)’을 분양할 예정이다. 이 단지는 전용면적 59~114㎡ 총 832가구로 이 중 조합원분을 제외한 405가구가 일반에 분양된다. 지하철 1호선 중동역 역세권 단지로 송일초, 부천여중, 성주중, 부천고 등이 가까워 교육환경이 좋다.