부동산 대책 풍선효과 누리는 의정부 재개발 열풍…옥석가려 투자해야

장암4구역 단기간 완판…중앙생활권3구역 관리처분 앞두고 순항

의정부 중앙생활권1구역, 장암2구역 해제

장암1구역 관리처분 앞두고 조합 내홍

의정부 일대 전경. ⓒ데일리안

경기도 의정부시 일대가 잇따른 부동산 규제의 반사이익을 누리고 있다. 8.2 부동산 대책으로 서울 노원구 등 강북권 시장이 직격탄을 맞은 가운데 인근 경기도 의정부 일대는 빗겨간 모습이다.

특히 의정부 일대에는 곳곳에서 재개발 열풍이 불고 있는 상황으로, 갭 투자를 노리는 투자자들이 관심이 높아졌다.

그러나 재개발 구역마다 순항과 난항 등 상황이 제각각으로 투자 전 꼼꼼히 확인이 필요하다.

28일 관련 업계에 따르면 최근 의정부 일대에서 진행 중인 재개발 사업이 활발함 움직임을 보이고 있다.

재개발 일반분양이 대부분 단기간에 높은 계약률로 새 주인을 찾고 있다. 실제 지난 8월 2일부터 4일까지 사흘간 진행한 '장암4구역' 재개발 사업장은 정당계약에서 98%의 높은 초기 계약률을 기록했다.

이미 분양권에는 약 3000만~4000만원 가량의 프리미엄이 붙어 있는 것으로 알려졌다. 당초 이 사업장은 1순위 평균 청약률이 2.66대 1에 그쳐 정당 계약기간 내 완판을 예상하는 관계자는 드물었다.

이달 28일 관리처분총회를 앞둔 '의정부 중앙생활권3구역'(의정부3동)도 사업추진이 순조로운 현장 중 하나다.

특히 이 구역은 조합원 90% 이상이 집합건물 소유주라 단독주택, 상가, 교회 등이 혼재돼 관리처분까지 상당 시간이 걸리는 여느 재건축 사업장보다 진행이 빠를 것으로 예상된다.

반면 구역이 해제되거나 조합 내홍으로 사업이 답보상태인 사업장도 있다.

중앙생활권1구역과 장암2구역이 조합원들의 요청으로 구역이 해제됐고, 중앙생활권2구역은 감정평가결과를 두고 단독주택 조합원들의 반발이 심한 상황이다. 장암1구역도 신•구 조합집행부의 다툼으로 관리처분을 앞두고 사업이 정체되고 있다.

장암1구역의 경우 현재 조합장이 3.3㎡당 도급공사비 385만원, 조합원 분담금 1억원 절감 등을 내세워 올해 4월 새 조합장에 취임했다.

한 조합원에 따르면 “새 조합장이 취임 이후 계속된 말바꾸기와 무리한 설계변경 추진 등으로 조합원들과 마찰을 빚고 있다”고 전했다.

현 조합은 공문을 통해 '당초 약속한 3.3㎡당 공사비 385만원을 고집하기보다는 브랜드 인지도가 높은 건설사를 선정해 개발이익을 높이자'며 조합원을 설득하고 있지만, 조합 스스로 내건 공약을 깨는 상황이라 조합원들의 불만도 적지 않다.

공사비 3.3㎡당 385만원 자체가 불가능한 공약이란 지적도 많다. 이 사업장의 시공사로 선장된 건설사가 인근 중앙생활권3구역에 제시한 도급공사비는 407만원으로 차이가 나는 데다 수도권 내 아파트의 평균 도급단가도 400만원을 넘기 때문이다.

새롭게 시공사를 선정해도 건설사가 지금까지 지출한 비용을 물어줘야해 시공사 교체도 쉽지 않아 그야말로 진퇴양난에 처했다.

한 재개발 업계 관계자는 "해당 사업장의 경우 도급공사비 385만원으로는 마감재나 커뮤니티 등을 특화시키기에 어려울 것으로 보인다"면서 "설령 이 공사비에 시공사를 선정하더라도 본계약 체결 단계에서 공사비 인상은 불가피할 것"이라고 진단했다.

한편 의정부시는 집값 상승세가 가파르다. KB부동산에 따르면 의정부 아파트 매매가는 2년간(2015년 6월~2017년 6월) 7.5% 올라 새 아파트가 집중적으로 공급된 고양시 (6.8%), 성남시(6.0%), 남양주시(5.8%)보다도 높았다.

이는 전세자들의 매수전환율이 높았기 때문인 것으로 풀이된다. 의정부시의 매매가 대비 전세가율은 약 83% 수준으로 서울 평균(72.4%)보다도 10% 가량 높다.

교통 여건도 개선된다. 동부간선도로가 2026년까지 확장,지하화 되어 서울 접근성이 개선되고 의정부~금정간 GTX(수도권 광역급행철도), 7호선 연장 등 대중교통 개선사업도 곧 착공에 들어갈 전망이다.