상가시장도 주춤..높아진 분양가·낙찰가에 대출규제까지 ‘찬물’

분양가 3.3㎡당 2640만원, 전년동기 대비 14% ↑…시장 위축 예고

올해부터 대출 옥죄기가 시작되면서 상가 분양시장 위축이 불가피할 전망이다. 공인중개업소 밀집 상가 모습.ⓒ연합뉴스

지난해 잇단 부동산 정책으로 아파트 규제에 초점이 맞춰지면서 안정적인 임대수익과 시세차익을 원하는 투자자들이 상가에 몰렸다. 이에 분양이 개시되면 높은 낙찰가율을 기록하는 등 쉽게 완판되는 경우가 많았다.

하지만 올해부터 대출 옥죄기가 시작되면서 상가 분양시장 위축이 불가피할 전망이다. 대출비율이 높은 상가의 특성상 금리 인상 영향을 강하게 받는데다 임대사업자가 대출을 받으려면 연간 임대소득이 대출이자보다 많아야 하는 임대업이자상환비율(RTI)이 도입되기 때문이다.

16일 부동산114에 따르면 지난해 4분기 분양했던 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 2640만원으로 2016년 4분기 대비 14%가량 오르며 예년보다 높은 수준을 나타냈다. 이는 다산신도시 내 신규 상가(3.3㎡당 5000만원대)가 분양가 수준을 높인 것으로 풀이됐다.

권역별로는 수도권이 3.3㎡당 2906만원인 반면, 지방은 1974만원으로 차이를 보였다. 유형별로는 3.3㎡당 테마상가 3425만원, 근린상가 3182만원, 복합형상가 2232만원, 단지내 상가 1839만원 순이었다.

지난해 LH단지 내 상가는 12개 단지에서 총 69개 점포(특별공급 제외)가 공급됐고 이중 68개 점포가 최초 낙찰됐다. 수도권은 시흥목감 2개단지, 구리갈매, 의정부 민락, 인천가정에서 5개 단지가, 지방은 부산명지, 경남혁신 등 7개 단지가 입찰을 진행했으며, 유찰된 1개 점포는 양산물금 2H1블록 204호인 것으로 나타났다.

68개 점포의 평균 낙찰가율은 지방 위주로 공급되면서 비교적 낮은 151%로 집계됐다. 3.3㎡당 평균 공급가격은 1655만원이며, 3.3㎡당 낙찰가격은 2587만원이다. 이중 3.3㎡당 낙찰가격이 가장 높았던 곳은 인천가정8블록(4222만원)이며, 그 외 시흥목감, 구리갈매 등 수도권 소재 단지 내 상가의 3.3㎡당 낙찰가격이 상대적으로 높았다.

낙찰가 역시 수도권이 지방보다 높은 수준을 나타냈다. 권역별 평균 낙찰가는 수도권이 3.3㎡당 3318만원으로, 지방(3.3㎡당 1975만원) 대비 68% 가량 높은 것으로 기록됐다.

전문가들은 올해도 상가 부지 입찰가 상승과 함께 투자수요 진입 등의 영향으로 상가 분양가는 높은 수준을 유지할 것으로 예상했다. 하지만 금리인상, 대출규제 등으로 인해 투자자들에게는 제약이 많아지면서 상가 투자금 마련은 쉽지 않은 환경이라고 전망했다.

김민영 부동산114 선임연구원은 “높은 상가 분양가는 상가 임대료를 끌어올리고 투자수익을 저해하기 때문에 공실로 이어질 수 있다”며 “여기에 소비경제 불황, 최저임금 인상 등 예전에 비해 녹록치 않은 자영업 환경이 상가 분양에 연쇄적으로 타격을 줄 가능성이 크다”고 분석했다.

그는 “올해 새 아파트 공급이 이뤄지는 지역을 중심으로 근린상가 등 상가 공급은 이어질 것으로 예상된다”면서도 “시장에 부담으로 작용할 외적 제약이 많은 만큼 상가 투자가 위축될 가능성이 크다”고 말했다.