"일반분양 안해"…'재초제' 발표 앞두고 1대 1 재건축 등장

압구정3구역 필두로 서초 효성빌라, 광진 워커힐 등도 1대1 재건축 선택

일반분양 줄이고 고급화로 초과이익 낮춰, 다만 재조체 완벽히 피할 수 없어

최근 서울에서 재건축을 추진 중인 조합들이 1대1 재건축으로 재건축을 진행하는 단지들이 잇따라 등장하고 있다. 사진은 서울 강남권 일대 재건축 단지 모습. ⓒ데일리안DB

정부의 재건축초과이익환수제(이하 재초제) 부담금 발표를 앞두고 1대 1 재건축을 추진하려는 단지들도 속속 등장하고 있다.

이는 재초제 부담금이 생각보다 높을 것으로 예상되자, 조합들이 차라리 일반분양을 줄여 개발이익을 최대한 낮추려는 방향으로 선회한 것으로 보인다.

1대 1 재건축은 조합원 수만큼 아파트를 짓는 방식으로, 일반 분양을 통한 수익이 없는 재건축 방식을 말한다.

또 전용면적 85㎡ 이하의 국민주택 규모주택을 지을 필요가 없고 사업절차가 상대적으로 간단해 사업 속도가 빠른 장점 있다.

전문가들은 재건축 조합원들이 일반분양을 줄이는 대신 중대형 평형 위주의 고급화 단지로 주택 가치 상승을 노리겠다는 복안으로 해석하고 있다.

다만 1대1 재건축도 완공 후 초과이익 기준에 해당하는 개발이익이 발생하면 부과금을 내야해 재초제를 완벽하게 피할 수는 없어 유의해야 한다고 조언한다.

10일 도시정비업계에 따르면 최근 서울에서 재건축을 추진 중인 조합들이 1대 1 재건축으로 재건축을 진행하는 단지들이 잇따라 등장하고 있다.

1대 1 재건축은 조합원에 배정되는 재건축아파트를 기존 주택 크기보다 최대 30% 이내로 제한하는 대신 반드시 소형 평형을 배치해야 하는 규칙을 적용받지 않는다.

현재 서울 등 일부 지자체는 재건축 후 가구 수의 20%를 전용 60㎡ 이하, 40%를 전용 60~85㎡로 반드시 배정하도록 하고 있다.

올해 처음으로 1대 1 재건축을 추진하겠다고 밝힌 단지는 서울 강남구의 압구정 아파트지구 특별계획3구역(이하 압구정3구역)이다.

이 구역은 압구정 아파트지구 내에서 규모가 가장 큰 곳으로, 지난 2월 재건축 추진위원회 집행부 구성을 완료하고 본격적으로 사업 추진에 시동을 걸었다.

이곳이 1대 1 재건축을 선택한 것은 올해부터 시행된 초과이익환수제가 재건축 사업의 최대 화두로 떠오른 가운데 일반 분양을 늘려 사업성을 높이기보다는 중대형 단지 중심의 고급 아파트로 새로 짓는 게 초과이익 부담금을 줄일 수 있다는 계산에서다.

조합 관계자는 “압구정 3구역의 경우 전용면적 130㎡ 이상의 중대형 소유자가 많다”며 “1대 1 재건축을 통해 조합원들의 갈등도 사전에 방지하고 소형평형 의무화 규제도 피해 명실상부한 부촌으로서의 압구정의 이미지를 확고히 할 것”이라고 말했다.

압구정3구역이 1대 1 재건축을 선택해 인근 압구정 재건축에 영향을 미칠 것으로 보인다. 압구정지구는 총 6개 지구로 3구역의 경우 토지 소유자만 4065명으로 규모가 가장 크다. 3구역을 포함한 대다수 구역이 조합설립인가 전으로 사업초기 단계다.

업계에서는 압구정3구역을 필두로 서울에서 1대 1 재건축을 선택하는 단지들이 늘어날 것으로 전망하고 있다.

가장 최근에는 서울 서초구 반포동 강남원효성빌라(이하 효성빌라)가 1대 1 재건축으로 가닥을 잡았다.

효성빌라 재건축 정비사업조합 추진준비위원회는 조만간 재건축을 위한 정비계획(안)을 마련해 올 상반기 중 정비구역 지정을 신청할 계획이다.

현재 서초구청 공고에 따르면 이곳 추진위는 3층 15개동 103가구 그대로 재건축하는 내용의 정비계획(안)을 세웠고 오는 14일까지 주민공람을 진행 중이다.

이와 함께 앞서 서울 광진구 워커힐아파트 재건축도 1대 1재건축으로 사업에 시동을 걸었다. 워커힐아파트 1단지 재건축추진준비위원회는 지난달 26일 광진구청에 재건축 정비계획안을 접수했다.

그러나 1대 1 재건축은 재건축 초과이익환수제를 무조건 피할 수는 있는 것은 아니다. 일반분양을 줄이더라도 고급화 등으로 준공 후 아파트 가치가 올랐다면 재조체에 해당될 가능성이 높다.

재건축 초과이익은 재건축 후 집값에서 재건축 시작 시점의 집값과 해당 지역 평균 집값 상승분, 개발비용 등을 뺀 금액이다. 만약 초과이익이 조합원 평균 3000만원 이상이면 정부가 ‘이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하게 된다.

한 업계 관계자는 “서울 재건축의 경우 사업 기간 동안 집값이 오르지 않는 경우가 없다고 봐도 무방해 초과이익이 생길 가능성이 높다”며 “또 고급화 등으로 아파트 공사비가 높은 반면 일반분양이 적어 수익이 낮다면 조합원당 분담금이 올라가 1대 1 재건축은 신중히 접근해야 한다”고 조언했다.