대책에도 소용없는 전셋값 상승…전세난 언제까지?

임대주택 등록에 공급 발목…“2023년은 돼야 시중에 물량 풀려”

“공급책과 함께 거래 유도돼야 전세난 해소될 것”

서울의 한 아파트 단지 전경.ⓒ뉴시스

최근 서울과 수도권 중심으로 번지고 있는 전세난을 해소하기 위해 전세대책이 발표됐지만, 전문가들 사이에서는 실효성이 전혀 없다는 비관론이 계속해서 나오고 있다.

특히 정부의 임대차 3법 시행, 세법 개정 등으로 전세난이 가중되고 있는 가운데 앞서 시행된 ‘임대주택등록 활성화 방안’에 따른 공급 감소도 또 다른 요인이 되면서 대책에 따른 역효과가 잇따르고 있다는 평가다.

29일 한국감정원이 발표한 ‘2020년 11월4주(23일 기준) 전국 주간 아파트 가격동향’에 따르면 서울 전세가격 상승률은 0.15%를 기록하며 74주 연속 상승세를 이어갔다.

정부는 지난 7월 임대차3법을 시행했다. 이어 8월에는 소득세법을 개정해 양도세가 증가하고 종합부동산세와 취득세 등이 인상했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “임대차3법 중에서도 계약갱신청구권이 전월세 시장에 큰 영향을 미치고 있다”며 “또 세금 인상으로 인해 다주택자들이 전세보증금을 인상하고 반전세와 월세 전환 등이 가속화되면서 전셋값 상승이 당분간 지속될 것으로 보인다”고 전망했다.

실제로 계약갱신청구권에 의해 현행 2년에서 4년으로 전세계약이 연장되면서 시중에 전세 매물이 부족한 상황이다.

여기에 지난 2017년 12월 정부가 세입자가 임대료 인상과 이사 걱정 없이 4년 또는 8년 동안 안정적으로 거주할 수 있도록 ‘임대주택등록 활성화 방안’을 발표했다. 이후 아파트도 본격적으로 임대주택으로 등록되면서 지난 6월말 기준 임대주택 등록 가구 수는 160만7000가구인 것으로 집계됐다.

권 교수는 “160만가구가 넘는 임대주택 등록 가구가 장기보유특별공제 혜택을 보려면 4년~8년이 지나야 매도할 수 있다”며 “1기 신도시 공급 물량의 5.5배에 달하는 가구가 4~8년 동안 임대주택으로 묶이면서 공급에 발목을 잡았다. 수요공급 법칙에 의해 가격이 상승할 수밖에 없는 구조”라고 진단했다.

그는 “2018~2019년에 임대주택으로 등록한 가구의 임대기간 만료 시기는 2022~2023년에 도래하기 때문에 적어도 2023년은 돼야 시중에 이 물량이 풀릴 것”이라며 “임대주택 등록 가구가 매물로 나오는 3~4년 후까지는 주택시장 강보합세가 지속될 것으로 예상된다”고 덧붙였다.

이에 일각에서는 정부가 민간임대주택 활성화를 또 다시 고민해봐야 한다는 의견도 나온다. 정부가 올 들어 임대사업자 혜택을 축소하고, 공공임대를 통한 공급책인 ‘서민·중산층 주거안정 지원방안’을 내세웠으나, 전세난을 잡기에는 한계가 있다는 지적이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “최근 내놓은 전세 공급대책은 시간이 걸리는 만큼 단기간에 전세난을 잡기는 어려울 것”이라며 “시장을 온갖 규제로 억누르기 보다는 공급책과 함께 양도세 중과 유예 등으로 거래를 유도해야 지금의 전세난을 해소할 수 있다”고 설명했다.