높은 공사비에 멈춰버린 재건축 시계, 곳곳 암초 [선도지구 초읽기③]

이번주 선도지구 발표 앞두고

재건축 패스트트랙법 국회 통과

“특별법 실효성 의문…사업 지연 불안감도 여전”

1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 5곳에서 이번주 첫 재건축 선도지구 발표를 앞두고 있다.ⓒ뉴시스

1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 5곳에서 이번주 첫 재건축 선도지구 발표를 앞두고 있지만, 계획대로 추진될 수 있을지 의문이라는 시각이 여전하다.

정부가 아파트 공급 확대를 위해 각종 규제 완화를 내놨지만 최근 급등한 공사비는 물론, 낮은 용적률로 인해 재건축 사업성이 떨어져서다.

앞서 정부가 1.10대책에서 발표한 ‘재건축 패스트트랙’ 안전진단 절차 개선과 관련된 내용들이 지난 14일 국회 본회의를 통과했다.

이에 선도지구 발표를 앞둔 1기 신도시 5곳은 안전진단 면제 혜택을 부여한 1기 신도시 특별법(노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법)과 비교해 어느 방식이 유리할지에 대해서도 고심 중인 것으로 알려졌다.

재건축 패스트트랙은 법안 공포 후 6개월 뒤 시행됨에 따라 2025년 6월부터는 준공 후 30년 지난 아파트들은 안전진단 통과 절차가 없더라도 재건축에 착수할 수 있다.

안전진단은 재건축 절차의 첫 관문에 해당돼 D등급(A~E) 이하를 받지 못할 경우 재건축 추진 자체가 불가능하다.

하지만 앞으로는 안전진단(법 시행 이후 명칭은 재건축진단)을 사업시행인가 전까지 통과하면 된다.

이처럼 안전진단 완화 등을 담은 재건축 패스트트랙법이 국회 본회의를 통과하면서 재건축 단지들의 셈법도 복잡해지는 상황이다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “법 개정 이후 평균 10~13년이 걸리던 재건축 사업기간이 2~3년 단축될 수 있을 것”이라며 “사업기간 단축은 사업비 총액과 조합원 분담금 등 비용과 직결되는 이슈인 만큼 노후 아파트들의 재건축 정비사업 추진에 대한 동의 과정이 보다 원활해질 전망”이라고 했다.

특별법과 함께 패스트트랙법이 함께 시행되면서 특별법이 상대적으로 약화될 수 있을 것이란 지적도 있다.

현재 1기 신도시 선도지구 대상 5곳은 특별법만 적용된다. 모두 특별정비예정구역으로 지정돼 있으나, 이번 선도지구 발표 이후 구역 지정이 해제된다면 각각 일반 정비사업에 나설 가능성도 있다.

결국은 원자재 가격 상승, 금리 인상 등에 따른 높은 공사비로 사업 진행이 어려울 수 있다는 우려가 적지 않은 상황이다.

실제 최근 공사비 증액 이슈로 공사가 중단되면서 난관을 맞은 재건축 단지들도 속출하고 있다.

둔촌주공아파트 재건축 사업은 조합 측과 시공사 간의 공사비 증액 갈등으로 2022년 4월부터 10월까지 약 6개월 동안 공사가 중단된 바 있다.

또 다른 서울의 한 재건축 현장도 공사비 인상으로 조합원 분담금 논란이 일어나며 현재 시공계약 해지 절차를 밟고 있다.

1기 신도시 정비사업 담당 부처인 한국토지주택공사(LH)에서도 이번 선도지구 사업 추진 시 지역별 시세와 용적률 등에 따라 주민 부담금 등 사업추진 여건이 달라질 수 있다는 분석을 내놨다.

이한준 LH 사장은 지난 21일 진행된 출입기자 간담회에서 “1기 선도지구로 지정되더라도 재건축이 정상적으로 진행될 곳이 얼마나 될지 냉정하게 봐야 한다”고 말했다.

한 부동산 전문가는 “공사비와 금융비용 등으로 인해 재건축 분담금이 부담스러울 정도로 올라간다면 주민들이 반발이 커질 수 있다”고 지적했다.

그러면서 “현재 추가 분담금 부담과 공공기여율 기준이 확정되지 않은 상황인데다 사업 지연에 대한 불안감도 여전히 해소되지 않았다”고 덧붙였다.