임대차법 5년 만에 손보나…전월셋값 상승 부작용 해소 ‘주목’

서울 전세가 1년8개월 연속 상승…월세도↑

국토부, 연구용역 결과 토대로 개선방향 모색

“전월세 상한율 차등 적용 등 핀셋형 개선 필요”

지난달 6일 기준 서울 아파트 전세가격은 지난 2023년 5월15일 이후 86주 만에 하락 전환하기 전까지 1년8개월간 연속 상승했다.ⓒ뉴시스

최근 국토교통부가 연구용역 결과 보고서를 공개하면서 임대차 2법 개편이 초읽기에 돌입한 가운데 지난 2020년 7월부터 시행돼 시행 5년차가 된 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 갈림길에 섰다는 평가가 나온다.

문재인 정부 당시 임차인 보호를 위해 도입된 계약갱신청구권은 기존 전세 계약 2년에 2년을 추가해 총 4년의 거주를 보장하고 전월세상한제는 임대료 상승 폭을 직전 계약의 5% 이내로 제한하는 법으로 윤석열 정부 들어 폐지를 추진해왔다.

17일 한국부동산원에 따르면 지난달 6일 기준 서울 아파트 전세가격은 지난 2023년 5월15일 이후 86주 만에 하락 전환하기 전까지 1년8개월간 연속 상승했다. 이후 보합권을 유지하다가 이달 들어 다시 오름 폭이 확대됐다.

KB부동산 집계 결과, 지난해 12월 기준 서울 아파트 중위 전세 가격은 5억5167만원을 기록했다. 지난 2022년 12월 5억5667만원을 기록한 이후 2년 만에 최대치다.

수도권 아파트 중위 전셋값도 지난해 12월 기준 3억5500만원으로 지난해 5월 이후 7개월 연속 오름세를 보였다.

중위가격은 아파트 값을 순서대로 나열했을 때 중간 가격을 의미한다. 저가 아파트와 고가 아파트의 변동 폭에 따라 크게 달라질 수 있는 평균 가격보다 시세를 판단하는 데 적합하다는 평가를 받는다.

전월세 상한제가 본격 시행되면서 이를 미리 감안해 4년치 상승 분을 한꺼번에 반영한 신규 계약들이 많았던 것으로 풀이된다.

이 법의 시행이 시행되기 전인 2020년 상반기 전국 아파트 전세가격 상승률은 1.85%였으나, 하반기에는 5.47%, 2021년 상반기는 4.97%, 하반기는 4.64% 상승했다.

전문가들은 그동안 임대차 2법 시행이 오히려 전월세 가격 인상을 부추기고 있다고 지적했다. 법 시행 후 4년 동안 아파트 평균 전세 가격은 큰 변동성을 보였고 최근에는 월세 가격마저 치솟는 등 불안정한 모습을 보이는 상황이다.

실제로 전세의 월세화가 빠르게 진행되면서 월세 가격도 상승세다. 지난 1월 서울 아파트 월세지수는 전월 대비 0.5포인트 상승한 120.9로 나타났다.

이는 KB부동산이 관련 통계를 작성하기 시작한 2015년 12월 이후 최고치다. KB아파트 월세지수는 중형(전용면적 95.86㎡) 이하 아파트를 대상으로 조사한다.

임대차 2법의 도입 이유였던 시장안정이라는 목표를 달성하지는 못했다는 평가가 나오면서 국토부는 연구용역 결과를 토대로 임대차 2법 개선 방향을 모색하겠다는 입장이다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “임대차 2법은 임차인들이 4년 동안 안정적인 거주를 할 수 있는 보호막이 될 수는 있지만 신규 계약의 시기에는 시황에 따라서 여전히 전세가격 불안정에 노출될 수 있기 때문에 이 법의 효과를 극대화하기 위해서는 법률의 보완이 필요하다”고 지적했다.

이어 “서울의 도심지나 학군지는 수요가 공급을 초과하면서 월세가격마저 치솟고 있지만 준공 후 미분양도 쌓이고 있는 지방의 경우에는 가격을 낮춰도 임차인을 구하지 못하는 실정”이라며 “이런 경우는 사실상 임대차 2법의 의미가 퇴색될 수밖에 없다”고 덧붙였다.

김 수석위원은 “외국의 사례처럼 지자체에서 지역의 시황에 맞게 전월세 상한율을 달리 적용하는 등 핀셋형 임대차 2법으로의 개선이 필요해 보인다”고 강조했다.