'속도전' 나선 강남권 재건축 잇따라 초과이익환수 피해…부작용 속출

연말까지 관리처분인가 신청 위해 무리하게 사업 추진해 조합원들 불만 커져

잠실 진주 등 무리한 사업 추진이 오히려 발목 잡은 경우도 생겨

최근 초과이익환수제를 피하기 위해 관리처분총회를 무리하게 추진하는 단지들이 늘고 있다. 사진은 서울 일대 전경. ⓒ권이상

올해 속도전에 나섰던 강남권 재건축 단지들이 연이어 관리처분인가 신청을 마치며 초과이익환수제를 피하고 있다. 그러나 무리한 사업 추진 탓에 곳곳에서 부작용이 속출하고 있다.

일부 단지는 조합원 들의 반발로 갈등이 심화되고 서울시의 재심의를 받아야할 상황이다. 또 다른 단지는 법원의 인용으로 관리처분총회 자체를 열지 못해 초과이익환수제 적용 가능성이 커졌다.

재건축을 추진 중인 단지는 오는 31일까지 해당 관할 구청에 관리처분인가 신청을 해야 초과이익환수제 적용 대상에서 제외된다.

만약 연내 신청을 하지 못하면 추진위원회 설립 승인부터 준공까지 발생한 이익이 조합원 1인당 평균 3000만원이 넘을 경우 초과금액의 최대 절반을 세금으로 내야 한다.

28일 관련 업계에 따르면 최근 초과이익환수제를 피하기 위해 관리처분총회를 무리하게 추진하는 단지들이 늘고 있다.

서초구 반포주공1단지(1‧2‧4주구) 조합은 지난 26일 열린 관리처분총회에서 조합원들의 약 90% 찬성률로 관리처분신청 안건을 통과시켰다. 이로써 조합은 연내 관리처분인가를 신청해 재건축 초과이익환수제의 적용을 피할 예정이다.

그러나 이번 총회에서 일부 조합원들의 불만이 적지 않았다. 문제는 예상 공사비에 시공사인 현대건설이 제안한 특화설계와 이사비 지급 등의 항목이 빠져있다는 것이다. 게다가 감정평가액의 적정성에 대해서도 실랑이가 벌어졌다.

만약 시공사 현대건설의 특화설계안으로 변경하려면 '도시 및 주거환경정비법'에 따라 서울시의 재심의 과정을 거쳐야된다. 이 과정에서 사업이 지연되면서 초과이익환수제를 적용이 불가피해진다.

이에 조합은 관리처분계획인가 추후 특화설계 등을 적용하는 방향으로 가닥을 잡았고, 조합원들도 초과이익환수제를 피하기 위해 우선 관리처분계획안을 의결했다.

초과이익환수제를 피하기 위해 무리하게 사업일정을 추진한 단지도 있다. 지난 23일에는 서초구 신반포14차 재건축 조합이 총회를 열고 관리처분신청안을 통과시켰다.

또 지난 10월 롯데건설을 시공사로 선정한 송파구 미성·크로바 아파트 재건축 조합도 역시 지난 25일 관리처분총회를 개최하고, 다음달인 26일 송파구청에 관리처분인가 신청을 접수했다.

오는 28일에는 서초구 한신4지구 재건축 조합과 신동아 재건축 조합이 각각 관리처분총회를 열고 이번 주 관리처분인가 신청을 한다는 계획이다. 그러나 한신4지구도 반포주공1단지(1·2·4주구)과 사정이 비슷해 시공사가 약속한 특화설계 반영 여부가 변수다.

한 업계 관계자는 “재건축 사업에서 관리처분계획은 공사비와 조합원들의 부담금 또는 이익금이 결정되는 중요한 절차로 통상 관리처분계획안을 마련하기 위해 6개월 정도의 시간이 소요됐다”며 “하지만 최근 초과이익환수제를 피하기 위해 짧은 시간에 관리처분계획안을 마련하는 사업장이 늘었다”고 말했다.

이와 함께 일부 재건축 무리한 사업 추진이 오히려 발목을 잡은 경우도 있다.

지난 25일 관리처분총회를 개최한 송파구 신천 진주 아파트는 초과이익환수제의 적용 여부가 확실치 않다. 당초 이 아파트는 사업절차를 무난하게 진행돼 초과이익환수제 회피가 무난할 것으로 예상됐다.

그러나 몇몇 조합원이 제기한 시공사 선정 무효 소송에서 법원이 관리처분총회 개최 금지가처분 일부 인용 판결해 추진이 멈췄다.

이 단지는 도정법 규정이 생기기 전인 지난 2002년 삼성물산과 현대산업개발을 시공사로 선정했는데, 이에 대해 일부 조합원이 문제를 제기한 것이다.

조합은 시공사 도급계약 관련 내용을 제외하고 관리처분인가 신청을 할 계획이지만, 시공사와의 도급계약서는 첨부서류 중 하나로 통과가 불투명진 상황이다.

이와 함께 이미 관리처분인가 신청을 마친 신반포3차·경남아파트 재건축은, 당초 조합이 제시했던 것보다 분담금이 큰 폭으로 뛰어 일부 조합원들의 반발이 큰 편이다.