부동산 침체에 오피스 시장 위축…공실늘고 수익률 바닥

전국 오피스 공실률은 12.7%로 지난해 1분기보다 1.2% 확대

투자수익률은 같은 권역이라도 '극과 극'

오피스 임대시장이 권역별로 온도차를 보이고 있다. 전국적으로는 공실률이 높아지고 있는 모양새가 뚜렷하다. 사진은 서울 도심에 위치한 빌딩 모습.(자료사진)ⓒ게티이미지뱅크

주택경기 침체에도 흔들림이 없던 오피스 시장이 휘청거리고 있다. 지난해만도 거래가 활발해 공실이 거의 없었지만, 올 1분기 이후 오피스 공실률이 높아지고 수익률은 낮아지고 있다.

다만 서울 강남권 등 일부 지역에서는 여전히 거래가 활발한 편으로, 권역별로 ‘온도차’가 분명해지고 있다.

전문가들 오피스 시장에도 똘똘한 한 채를 잡으려는 움직임이 나타난다고 해석하고 있다.

특히 오피스 소유주들이 공유 오피스 등으로 리모델링해 공실을 줄이고 있지만, 임대료 상승 등으로 프라임급 오피스 공실률은 높아질 가능성이 높다고 내다보고 있다.

20일 부동산 업계에 따르면 오피스 임대시장이 권역별로 온도차를 보이고 있다. 전국적으로는 공실률이 높아지고 있는 모양새가 뚜렷하다.

실제 한국감정원 부동산통계정보를 보면 올 1분기 전국 오피스 공실률은 12.7%로 나타났다. 이는 지난해 4분기 11.9%에 비해 0.8%포인트 상승한 것이다. 게다가 지난해 1분기 11.5%보다도 공실률이 확대됐다.

특히 오피스 메카로 불리는 서울 도심과 강남 모두 공실률이 높아졌다. 서울 도심의 경우 올 1분기 공실률은 16.2%에 달한다. 이곳의 지난해 1분기 공실률은 11.8%였다.

강남권의 경우도 공실률이 크게 확대된 모습이다. 지난해 1분기 6.3%에 불과했던 강남권역 오피스 공실률은 올 1분기 9.1%로 높아졌다.

다만 최근 프라임급 오피스 공급이 진행 중인 여의도·마포권역의 오피스 공실률은 소폭 낮아졌다. 이곳의 올 1분기 오피스 공실률은 10.4%로 지난해말 10.9%에 비해 0.5%포인트 줄었다.

이 밖에 지방의 경우 지난해 4분기 대비 올 1분기 공실률 상승이 일어난 곳은 ▲부산(15.2%→16.0%) ▲광주(13.8%→14.3%) ▲충북(15.5%→16.9%) ▲충남(14.3%→15.3%) ▲전북(20.0%→22.3%) ▲전남(18.1%→21.8%) ▲경남(12.8%→13.8%) ▲제주(9.4%→10.5%) 등으로 조사됐다.

게다가 투자수익률로 봐도 오피스 시장 상황이 썩 좋진 않다. 전국의 오피스 투자 수익률은 1.85% 수준에 불과하다. 서울 강남의 경우 1.89% 수준이고, 도심은 1.98% 정도다.

대부분 지난해말보다 수익률이 높아졌지만, 공실률 상승폭과 비교하면 수익률의 상승세는 미비한 수준이다. 또 같은 권역이라고 해도 일부 지역의 투자수익률이 크게 올라 전반적인 지역 수익률이 높아진 것으로 나타났다.

강남권역의 경우 논현역 주변과 서초동 일대 오피스 수익률은 올랐지만, 강남대로, 도산대로, 신사역 주변의 오피스 수익률은 하락했다.

여의도·마포권역의 경우도 공덕역의 올 1분기 오피스 투자수익률은 1.87%로 지난해말 2.22%보다 낮아졌다. 그러나 여의도와 영등포 일대의 오피스 수익률은 각각 1.92%, 2.32%로 지난해말보다 올랐다.

이런 가운데도 프라임급 오피스 빌딩이 최고가를 경신하고 있어 눈길을 끈다. 삼성물산이 매각을 진행 중인 서울 서초동 삼성물산 사옥은 3.3㎡당 3200만원(총 7800억원)에 거래되면서 평당 최고가를 새로 쓸 것으로 보인다.

지난달 말 잔금납입을 완료한 여의도 SK증권빌딩은 여의도권역(YBD) 내 평당 최고가 기록을 세웠다. 총 거래가 2951억원으로 3.3㎡당 2060만원이 책정됐는데 이는 직전 YBD 최고가인 시티프라자(3.3㎡당 2034만원)를 넘어선 가격이다.

전문가들은 올 하반기 프라임급 오피스 거래 등으로 시장의 규모는 커질 것으로 분석하고 있다. 그럼에도 불구하고 종로와 강남권역은 공유오피스의 사업확장 등의 이슈로 공실이 꾸준히 해소되는 반면, 여의도 권역은 향후 대규모 프라임 오피스 공급 등으로 공실률 상승이 불가피할 것이라고 전망한다.

한 오피스 전문 정보업체 관계자에 따르면 “상권이 좋고 개발 여력이 높은 곳에 위치한 오피스만 호황을 누릴 것으로 전망된다”며 “그러나 전반적인 투자수요 위축은 오피스 시장도 피해갈 수 없는 상황으로, 공유 오피스 등으로 공실률을 낮추려는 노력 지속 될 것으로 예상된다”고 말했다.