주택 시장 숙제는? ‘공급부족’·‘대출규제’…“풀지 않으면 집값 폭등”

내년 서울 집값 1.7% 상승, 공급 부족·저금리로 상승국면

공급 부족 물량 50만가구 누적…내년 수도권 입주 물량 부족

“정부 주도 DSR 대출규제 비정상…주택시장 죽는다”

19일 서종대 주택산업연구원장이 대한상공회의소에서 개최된 ‘주택시장 전망과 정책 방향’을 다룬 기자간담회에서 “내년 확장기조로 가게 되면 2026년은 저금리, 공급 부족이 겹쳐 폭등세로 갈 우려가 있다”고 강조했다.ⓒ데일리안 임정희 기자

주택 공급 부족이 가시화되고 있는 가운데, 금리 인하와 함께 향후 확장재정 기조로 전환될 경우 주택가격이 폭등할 수 있다는 지적이 나온다.

집값 폭등을 막기 위해서는 공급 기반을 다지면서 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 등 고강도 대출 규제를 정상화하는 방안 등이 거론된다.

19일 서종대 주택산업연구원장이 대한상공회의소에서 개최된 ‘주택시장 전망과 정책 방향’을 다룬 기자간담회에서 “내년 확장기조로 가게 되면 2026년은 저금리, 공급 부족이 겹쳐 폭등세로 갈 우려가 있다”고 강조했다.

그는 “내년 정부는 균형재정에서 확장재정으로 전환할 수밖에 없을 것”이라고 덧붙였다.

이는 탄핵 정국 속 정권 교체 여부와 관계 없이 정부가 경기 침체로 인해 기존의 건전재정에서 확장재정으로 방향을 틀 것이 확실한 상황에서 집값 급등 가능성이 크다는 주장이다.

주산연은 내년 전국 집값이 0.5% 하락하는 가운데 서울은 1.7% 상승할 것이라는 전망을 내놨다.

대출규제와 탄핵 정국 속 집값이 내년 3~4월까지는 약세를 보이지만 결국 공급 부족과 금리 인하 등으로 상승 국면에 접어들 것이라는 분석이다.

특히 주택 공급 부족 문제가 심각한 것으로 파악된다. 30대 도달 인구가 내년 73만5000명으로 집계되는 등 주택 시장 진입인구는 증가하는데 주택 공급 부족은 누적돼서다.

국토교통부에 따르면 올해 1~10월 누적 인허가 물량은 24만5000가구로 1년 전에 비해 19.1% 감소했다.

인허가를 제외한 착공(21만8000가구), 분양(18만2000가구), 준공(32만2000가구) 물량 등은 1년 전 대비 각각 34.0%, 28.3%, 4.3% 증가했으나, 내년 주산연이 예측한 공급 관련 물량은 전반적으로 30% 가량 줄어들 것으로 전망돼 공급부족 문제가 심화될 것이라는 설명이다.

이에 따라 주산연은 내년까지 4년간 누적되는 공급부족 물량은 50만가구 수준으로 점치고 있다.

또 정부가 내년 서울 입주 물량이 충분하다고 주장하고 있는 부분에 대해선 수도권 전체 입주 물량은 부족하다고 지적했다.

앞서 박상우 국토교통부 장관은 지난 17일 “내년 서울엔 4만8000여가구가 입주할 것으로 전망된다. 5년간 평균 입주 물량 3만8000여가구보다 20~30% 더 많다”고 언급한 바 있다.

이와 관련해 서 원장은 “서울만 보면 내년 준공 물량이 기본 수요 증가와는 비슷하다”면서도 “수도권 전체적으로는 부족하다”고 답했다.

이어 “서울 인구는 수도권 외곽 택지지구에서 신도시 입주가 시작되면 줄어들고 입주가 없으면 서울 유입이 늘어난다”며 “내년 분양을 하게되면 2029년이나 입주가 될 텐데 이 기간 서울로 들어올 수밖에 없어 상승요인이 큰 것”이라고 했다.

이와 함께 금융당국의 고강도 대출규제 시행을 실수요자의 진입을 막아 주택공급을 위축시키는 요인으로 꼽기도 했다.

정부는 지난 9월부터 가계대출 관리를 위해 2단계 스트레스 DSR를 시행해 주택담보대출 한도를 대폭 낮춘 바 있다.

주산연은 이를 비정상적인 주택금융 규제로 규정하며 내년 주택정책 방향으로 해당 규제를 최우선적으로 정상화할 것을 제안했다.

서 원장은 “DSR 규제를 정부 규제로 도입한 것은 문제”라며 “금융감독원장이 대출을 하라 마라고 메시지를 내는 것은 비정상적이다. 금감원은 금융위원회가 수립한 정책을 제대로 집행하는지 감독하는 기관일 뿐”이라고 말했다.

이어 “정부가 DSR을 직접 규제하는 나라가 없다. 선진국은 은행들이 개별 고객의 신용과 대출 상태를 파악하기 위해 DSR을 활용한다”며 “대출 규제로 집값이 잠시 잡혔지만 계속 잡히겠나. 이 같은 규제는 주택시장을 죽이는 것”이라고 했다.