속도감 있는 재건축 지원…12조 ‘미래도시펀드’ 조성 본격 착수

1기 신도시 재건축 발맞춰 연내 6000억 유치 예정

민·관 정책펀드 통해 정비사업 금융 패러다임 전환

국토교통부는 27일 서울 여의도 콘래드호텔에서 총 12조원 규모의 미래도시펀드 조성을 위한 투자 정책 설명회를 개최한다. ⓒ뉴시스

국토교통부는 27일 서울 여의도 콘래드호텔에서 총 12조원 규모의 미래도시펀드 조성을 위한 투자 정책 설명회를 개최한다.

주택도시보증공사(HUG)와 공동으로 진행하는 이번 투자 정책설명회는 본격적인 미래도시펀드 투자자 모집에 앞서 노후계획도시 정책과 미래도시펀드의 구조·지원내용 등을 설명하고자 마련된 자리다. 노후계획도시 정비사업 관련 공공기관, 연기금, 공제회, 은행, 보험사 등이 참석한다.

이날 HUG와 한국금융투자협회는 미래도시펀드 조성 지원, 부동산 금융산업 활성화를 위해 업무협약(MOU)도 체결한다.

그간 정비사업에 필요한 계획비용·운영비용·공사비용 등 사업 비용은 주민이 자체적으로 정비사업 관련 금융기관과 협의해 조달해왔다.

다만 장기간에 걸쳐 자금이 투입돼야 하는 정비사업의 특성상 공사 착공 이전에는 금융권 이용이 어려워, 유관업체의 대여금 등을 이용해야 했다.

이 과정에서 각종 사업 비용에 리스크 프리미엄이 반영돼 사업수지가 악화되는 문제가 꾸준히 지적돼 왔다.

정부는 이러한 자금조달 문제를 해결하고 노후계획도시 정비사업을 성공적으로 추진하기 위해 노후계획도시 정비사업 전체 단계에서 필요한 비용을 지원하는 정책펀드인 미래도시펀드를 조성하기로 했다.

미래도시펀드는 모(母)·자(子) 구조를 바탕으로 사업시행자에게 대출을 시행하는 대출형 펀드(Loan fund)로 조성된다. 펀드의 안정적인 운영을 위해 HUG가 모든 대출에 대해 보증한다.

미래도시펀드는 연기금 등이 투자하는 모(母)펀드와 사업비를 직접 대출하는 사업구역별 자(子)펀드로 구성해 자금의 효율적 운영을 도모한다.ⓒ국토부

대출형 펀드란 사업시행자에게 사업비용을 대출하고 이자를 통해 수수료와 투자수익을 마련하는 펀드를 말한다.

투자자의 수익률(a)은 이자(a+b+c)에서 수수료를 제외한 금액(b+c)으로 일반적인 HUG 보증부 대출 금리를 감안할 때 4% 수준으로 예상된다.

미래도시펀드는 연기금 등이 투자하는 모(母)펀드와 사업비를 직접 대출하는 사업구역별 자(子)펀드로 구성해 자금의 효율적 운영을 도모한다.

원활한 투자유치를 위해 모펀드 투자자의 자펀드 우선출자권 등을 부여하고, 모·자펀드 전체에 지분유동화를 허용해 민간투자자의 유연한 자금운용을 가능케 한다.

투자자의 장기투자 리스크를 저감하고 사업경과에 따라 변동되는 자금소요를 고려, 미래도시펀드는 필요 규모의 펀드를 지속 조성하는 1~N호 시리즈 펀드로 조성할 예정이다.

미래도시펀드를 통해 앞으로는 노후계획도시 정비사업의 전 과정에 대해 안정적인 자금조달이 가능해진다.

재개발·재건축으로 한정됐던 기존 대출상품과 달리 계획도시를 전체적으로 재정비하는 노후계획도시정비사업에 적합하게 주택단지, 중심지구, 시설정비 등 다양한 사업유형에 대해서도 지원한다.

초기사업비 지원의 시기가 사업시행인가 이후에서 정비계획수립 이후(시공사선정 후)로 조기화되고, 규모가 대폭 확대된다.

그간 리스크가 큰 사업 초기에는 민간 금융기관에서의 자금 조달이 어려웠으나, 앞으로는 미래도시펀드를 통해 정비계획 수립 이후(시공사 선정 후) 사업비를 조기에 지원받을 수 있게 됐다.

특히 기존 초기사업비 대출은 조합에 대해서만 최대 60억원까지 가능했던 데에 비해 미래도시펀드는 신탁사까지 지원 대상을 확대하고, 지원한도도 최대 200억원(총사업비의 2% 한도) 수준으로 대폭 확대했다.

또 미래도시펀드 본사업비 대출은 본사업비 대출한도 산정 시 공사비를 제외했던 관행을 개선해 본사업비 대출 총액에 공사비를 반영할 수 있도록 했다.

이를 통해 정비사업 공사비의 기성불 지급을 지원함으로써 사업에 소요되는 자금조달 비용을 절감할 수 있도록 한다.

이번 투자설명회에서는 미래도시펀드의 조성방안, 투자전략, 리스크 관리방안, 운용사 선정 등 미래도시펀드 투자와 운영을 위한 세부 사항을 최초 공개한다.

1기 신도시 정비사업에서 본격적으로 자금 소요가 발생하는 시점에 맞춰 대출을 시행하기 위해 오는 6월 중 운용사 선정계획을 공고하고 12월 중 6000억원 규모의 1호 모펀드에 대한 투자를 모집할 계획이다.

진현환 국토부 제1차관은 “그간 정비사업에서는 주민들이 높은 금리로 자금을 조달해야 했고, 시공사 등이 장기간 사업의 불확실성을 감당해야 했다”며 “미래도시펀드가 그간 정비사업에 존재했던 사업시행자들의 어려움을 해소하는 등, 재원조달의 패러다임을 전환하는 우수한 사례가 될 수 있도록 지원을 아끼지 않겠다”고 말했다.