[Great Korea] 2018년 분양 양극화 심화…"관망세에도 될 곳은 된다"

잇단 규제로 진정국면 진입…“다만 지역별 차이 보일 것”

올해도 지난해와 마찬가지로 관망세 속에서도 인기 지역의 상승세는 계속 이어갈 전망이다. 서울의 한 아파트 단지 밀집지역 모습.(자료사진)ⓒ데일리안

2018년 아파트 시장은 부동산 시장 과열을 막기 위한 정부의 전방위적 규제 영향으로 진정국면에 들어갈 것으로 보인다. 문재인 정부 출범 이후 내놓은 6·19부동산대책과 8·2대책을 비롯해 10·24가계부채종합대책 등의 규제영향으로 새해에는 지난해와 마찬가지로 수요시장 위축과 거래감소가 이어질 것이란 예상이다.

다만 이러한 관망세 속에서도 인기 지역의 상승세는 계속 이어갈 전망이다. 지난해와 마찬가지로 매수자와 매도자 모두 관망세가 이어지면서 거래만 이뤄지지 않을 뿐 매도 호가는 떨어지지 않을 것으로 예측된다.

올 1월부터는 DTI(총부채상환비율제도)를 개선한 신DTI가 시행되고 재건축초과이익환수제가 부활한다. 여기에 다주택자에 대한 양도소득세가 오는 4월부터 강화될 예정이어서 2017년 예고한 규제가 2018년 대부분 현실이 된다. 이에 규제의 직적접인 영향권에서 주택 수요자들은 보유가치를 기반으로 선별적 장기투자가 필요하다는 게 전문가들의 조언이다.

특히 지난해 단기 급등했던 서울 등 일부 지역의 가격 상승세는 다소 둔화되고, 수요 대비 신규아파트 공급이 많은 지역은 규제와 공급 리스크가 맞물리면서 가격 약세가 예상된다.

2017년 전국 아파트 매매가격 변동률 및 매매거래량.ⓒ부동산114

◇규제 현실화로 아파트 시장 하향 조정 불가피

올해 부동산 시장은 문재인 정부 들어서 내놓은 수요 억제책들이 본격적으로 시행된다. 규제의 영향으로 매매가격 하향조정과 매수자의 관망세가 이어지면서 거래절벽 현상이 계속될 전망이다. 다만 그 충격은 지역별로 달리 전해질 것으로 보인다.

정부가 칼끝을 겨누고 있는 서울과 신도시 등 서울 인접 지역은 탄탄한 실수요와 신규 주택에 대한 잠재수요가 많아 강보합 흐름이 이어질 전망이다. 특히 정부가 보유세 인상 시그널을 통해 다주택자의 매물출시를 위한 압박을 가하고 있지만, 다주택자들은 매도보다는 보유를 선택할 가능성이 높다.

반면 지방광역시는 규제대책에 대한 파급효과와 더불어 공급과잉이 맞물리면서 올해도 가혹한 한해를 보낼 것으로 보인다. 전문가들은 투기과열지구로 지정된 세종과 부산, 대구 일부 지역을 비롯해 그 동안 공급이 많았던 광역시를 제외한 기타 지방의 매매가격 하락폭이 클 것으로 보고 있다.

전세시장도 국지적으로 차별화된 모습을 보일 것으로 예상된다.

2018년 전국 아파트 입주물량은 총 44만여가구로 전국 아파트 재고 물량 대비 4.50%에 해당한다. 이는 2000년 이후 입주물량을 집계한 이래 최대 물량이다. 세종은 재고 아파트 대비 무려 18%에 해당하는 1만4000여 가구, 충북은 재고아파트에 7.44% 물량인 2만2488가구가 입주할 예정이며, 이어 경남 6.39%, 경기 6.22%, 강원 6.04% 등 재고아파트 대비 신규 입주 아파트 비율을 보이고 있어 공급과잉에 대한 우려가 커지는 상황이다.

이에 서울을 비롯한 수도권은 안정적인 상승흐름을 이어갈 것으로 전망되는 가운데 화성과 김포, 시흥 등 수도권 외곽지역은 공급과잉으로 전세가격 약세가 예상된다. 반면 대구, 부산, 대전 등을 제외한 지방 광역시는 전세가격이 하락하고 세종, 충청, 경상은 역전세난까지 발생할 우려가 있다.

연도별 전국 분양물량.ⓒ부동산114

◇분양물량 감소…극심한 청약 온도차 지속 전망

올해 전국 아파트 분양(승인) 예정물량은 32만여가구로 추정된다. 지난해 10·24가계부채종합대책의 아파트 집단대출 강화, 11월7일 시행된 민간택지 분양가상한제 적용과 함께 올해 부활 예정인 재건축초과이익환수제 등의 영향으로 지난해 대비 분양물량 감소가 불가피할 전망이다.

이에 입지와 상품성을 갖춘 곳에 청약수요가 몰리는 쏠림 현상은 지속될 것으로 보인다. 규제가 강화될수록 ‘돈 될 만한 곳’에 청약수요가 대거 몰리기 때문이다.

더욱이 2018년은 민간택지 분양가상한제 시행 여파로 시세차익을 노린 일부 수요가 청약시장에 집중될 가능성이 크다.

8·2대책 후속조치로 청약제도가 개편되면서 1순위 청약이 가능한 전체 수요는 줄었지만, 인기단지 당첨 커트라인이 높아지면서 입지와 상품성을 갖춘 곳은 당첨 경쟁이 치열할 전망이다.

이현수 부동산114리서치센터 연구원은 “8·2대책과 가계부채 종합대책의 여파로 전국 분양물량이 지난해 보다 줄어들 것으로 예상된다”며 “다주택자의 분양시장 진입 장벽은 높아져 실수요자의 청약 당첨 기회는 커졌으나, 1순위 요건이 까다로워지고 중도금 대출 보증 한도가 줄어 자금 마련 부담은 커졌다”고 설명했다.

이에 그는 “예비 청약자는 자신의 무주택 여부, 대출가능 금액, 청약 1순위 요건 등을 고려해 신중한 접근이 필요하다”고 조언했다.