[8·2부동산대책]국토부, 충분한 효과 확신…“추가대책 고려 않아”

투기과열지구 지정으로 즉각 대응…“실수요자 중심 시장” 기대

주택시장 안정화 방안 Q&A

김현미 국토교통부 장관이 2일 오후 서울 세종대로 정부서울청사에서 가진 ‘주택시장 안정화 방안 브리핑’에서 8.2 부동산 대책을 발표하기 위해 입장하고 있다. ⓒ데일리안

정부가 서울 전역과 과천시를 투기과열지구로 지정하고 강남 4구를 포함한 서울 11구, 세종시를 투기지역으로 지정하는 등 예상보다 강도 높은 대책을 내놓았다.

국토교통부는 2일 서울정부청사에서 기자간담회를 열어 이 같은 내용의 ‘실수요 보호와 단기 투기 수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’을 발표했다.

박선호 국토부 주택토지실장은 이날 브리핑을 통해 “8·2 부동산 대책의 효과는 빠르고 충분하게 나타날 수 있을 것”이라고 확신하며 “이번 대책에 이어 추가 대책은 고려하지 않고 있다”고 밝혔다.

그는 “다만 풍선효과가 나타나거나 과열현상이 우려되는 지역이 있다면 투기과열지구의 추가 지정을 통해 즉각 대응할 것”이라며 “만약 추가로 투기과열지구가 지정되는 곳이 있다면 조정지역에서 해당될 가능성이 높다고 본다”고 말했다.

박 실장은 “그동안 청약제도, 세제, 금융 등의 지원이 투자자와 실수요자간 별 차이가 없었던 것이 사실이었다”라고 지적하며 “이번 대책으로 정부가 지향하는 ‘실수요자가 중심이 되는 시장’을 기대해본다”고 강조했다.

다음은 Q&A로 풀어본 ‘8·2 부동산 대책에 따른 주택시장 안정화 방안’이다.

1. 대책 추진 배경은?

정부는 지난 6.19대책을 통해 선별적‧맞춤형 조치를 시행하면서, 과열 지속시에는 투기과열지구 등 추가 조치를 예고한바 있다.

최근 주택시장이 6.19대책 이후 예측했던 대로 작동하지 않는다고 분석했고, 그동안 회의를 통해 추가 대책을 준비해왔다. 발표 날짜만 조율하다가 더 이상 늦추는 것은 바람직하다고 판단해 발표하게 됐다.

정부는 세제‧금융‧청약제도 등의 개선을 통해 투자목적의 다주택 구입 유인을 억제하면서 임대주택 등록 등으로 사회적 책임을 담당하도록 유도하는 한편, 내 집을 절실히 필요로 하는 실수요자의 내 집 마련기회가 확대될 수 있도록 청약제도를 개편하기 위한 종합대책을 마련했다.

2. 이번 대책으로 충분한 안정효과가 기대되는지?

최근 주택시장 불안은 그동안의 양도세, 주택담보대출, 청약제도 등에 있어서의 과도한 규제완화와 저금리, 대내외 경제개선 등이 맞물리면서 다주택자 등의 투기수요가 늘어나면서 발생한 것이다.

따라서 집값 급등지역에 대해 단기적인 투기수요를 조기에 차단하고 실수요자 중심의 시장형성을 위해 마련한 이번 종합대책은 과열 진정에 빠른 효과를 낼 수 있을 것으로 기대한다.

3. 지난해 11·3 대책, 올해 6·19 대책과 이번 대책의 차이점은?

11·3 대책과 6·19 대책이 조정대상지역 도입을 통한 신규아파트 청약시장 중심의 대책이었다면, 이번 대책은 투기과열지구, 투기지역 지정 등으로 특정지역에 투자·투기수요가 과도하게 유입되는 것을 즉각 차단하는 것이라고 할 수 있다.

세제·금융·청약·분양제도·투명한 거래질서 등의 강화를 통해 다주택자의 단기투자 유인을 억제하고, 실수요 중심의 시장 질서를 확고하게 할 수 있는 포괄적이고․종합적인 방안이다.

또 투기수요에 의한 집값 불안의 주요 진원지였던 재건축 등 정비 사업이 주변 집값 불안을 야기하지 않으면서 차질 없이 진행될 수 있도록 규제를 정비하는데 에도 중점을 뒀다.

4. 다주택자 양도소득세 중과의 기준, 세율 및 시행시기는?

1세대 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 일반 양도소득세율(현행 6~40%)에 10%p(3주택 이상 보유자는 20%p)를 가산하고 장기보유특별공제(현행 10%~30%) 적용도 배제한다. 장기임대주택 등 과거 중과대상에서 제외된 주택은 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외된다. 이는 내년 4월1일 이후 양도하는 주택부터 적용될 예정이다.

5. LTV·DTI 규제는 언제부터 적용되는 것인지?

주택담보대출에 대한 LTV·DTI 규제는 감독규정 개정안 시행 이후, 대출승인분부터 적용될 예정이다. 개정안 시행 이전에는 대출승인분까지 이전 기준이 적용된다.

집단대출에 대한 LTV·DTI 규제는 내일(8월3일) 입주자 모집 공고되는 사업장과 관련해 중도금, 잔금대출에 적용될 예정이다.

6. 금융규제 강화로 인해 실수요자들의 주택구입 자금 조달이 어려워질 가능성과 대응방안은?

LTV·DTI 규제 강화로 대출한도가 축소되는 경우 보유자금, 소득능력이 상대적으로 부족한 젊은층 등 실수요자의 자금애로가 발생할 가능성이 있다.

이러한 서민층 무주택 세대(부부합산 연소득 6000만원 이하(생애최초 7000만원), 주택가격 6억원 이하, 무주택세대)에 대해서는 실수요자 보호차원에서 배려해 투기지역과 투기과열지구 소재 주담대에 대해 LTV·DTI를 기준보다 10%p 완화된 50%로 적용한다.

이들 지역에 대해서는 주택가격을 6억원으로 상향 조정(조정대상지역에 대해서는 5억원 유지)해 실수요자의 요건을 완화할 예정이다.

7. 집단대출에 대한 LTV·DTI 비율이 40%로 갑자기 강화되면, 자금을 마련하지 못한 수분양자들은 어떻게 하는지?

집단대출 규제는 대책 발표 이후 입주자 모집 공고된 사업장부터 적용될 예정으로, 실수요자의 자금애로 가능성은 크지 않을 것으로 보인다. 앞으로 분양신청자는 분양공고시점부터 중도금대출에 강화된 LTV·DTI 규제가 적용된다는 점을 충분히 인식하고 청약 등을 하게 될 것이다.

8. LTV·DTI 규제 강화 시행시기까지 선수요가 늘어날 가능성이 있는데 어떻게 관리할 생각인지?

이번 대책 발표 후 LTV·DTI 시행시기 전에 대출 선수요가 증가할 가능성이 있다. 대책발표 이후 감독규정 개정까지 최소 2주이상이 걸릴 것으로 예상됨에 따라 8월 중순부터 시행될 것으로 보인다.

규제강화 시행 전에 시차를 최대한 단축시키고 대책 발표 이후 금융위와 금감원 합동간담회, 금융회사 주담대 현황 일일 점검 등을 통해 금융회사의 대출 건전성을 철저히 관리해 나갈 계획이다.